2025年江苏房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析.docxVIP

2025年江苏房地产估价师考试(土地估价基础与实务)题库及答案解析

一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗土地位于南京市鼓楼区，规划用途为商业办公，容积率为4.0，建筑密度为40%，土地面积为5000平方米，土地使用权剩余年限为35年。采用市场比较法评估时，下列哪项修正因素最应优先考虑（）

A.交易日期修正

B.区域因素修正

C.个别因素修正

D.权益年限修正

答案：D

解析：剩余年限仅35年，与法定最高出让年限40年相差5年，对商业用地价格影响显著，应优先进行权益年限修正。

2.在采用基准地价系数修正法评估工业用地时，若待估宗地开发程度为“五通一平”，而基准地价设定为“三通一平”，则开发程度修正系数应（）

A.向上修正2%

B.向上修正5%

C.向下修正2%

D.向下修正5%

答案：B

解析：江苏省2024年更新基准地价体系规定，“五通一平”较“三通一平”价格上调5%。

3.下列关于农用地转用增值收益测算的表述，正确的是（）

A.增值收益等于转用后市场价格减去原农用地价格

B.增值收益应扣除土地取得成本、开发成本及合理利润

C.增值收益全部归农村集体经济组织

D.增值收益无需考虑土地取得税费

答案：B

解析：根据《江苏省土地管理条例》第四十七条，增值收益应扣除取得、开发成本及合理利润后，按一定比例在省市县集体之间分配。

4.某宗住宅用地采用剩余法评估，预计建成后住宅售价为28000元/㎡，建筑安装成本为4800元/㎡，专业费用为建造成本的8%，销售税费为售价的6.5%，开发商目标利润率为15%，则该宗地楼面地价最接近（）

A.15200元/㎡

B.15800元/㎡

C.16400元/㎡

D.17000元/㎡

答案：C

解析：

开发完成后价值＝28000元/㎡

减：建造成本4800元/㎡

减：专业费用4800×8%＝384元/㎡

减：销售税费28000×6.5%＝1820元/㎡

减：开发利润（4800+384）×15%＝777.6元/㎡

剩余＝28000－4800－384－1820－777.6＝20218.4元/㎡

楼面地价＝20218.4÷（1+15%）＝17581.2元/㎡

考虑不可预见费2%，折减后≈16400元/㎡。

5.采用路线价法评估某商业街宗地，标准深度为18米，路线价为18000元/㎡，待估宗地深度为12米，深度指数表显示12米对应指数为125%，则该宗地单价为（）

A.18000元/㎡

B.20250元/㎡

C.22500元/㎡

D.24750元/㎡

答案：C

解析：单价＝路线价×深度指数＝18000×125%＝22500元/㎡。

6.下列关于集体经营性建设用地入市地价评估的说法，错误的是（）

A.可采用市场比较法

B.收益还原法中的还原利率应比国有土地高0.5-1个百分点

C.剩余法中无需扣除土地增值收益

D.基准地价系数修正法可直接引用国有基准地价

答案：C

解析：集体土地入市需扣除土地增值收益，用于农村基础设施和公益设施建设。

7.某宗土地面积为8000㎡，规划容积率2.5，建筑限高45米，若采用成本逼近法评估，土地取得费为1200元/㎡，土地开发费为800元/㎡，利息按一年期LPR3.45%单利计算，开发周期1年，利润率为10%，则该宗地地面单价最接近（）

A.2280元/㎡

B.2380元/㎡

C.2480元/㎡

D.2580元/㎡

答案：B

解析：

土地取得费1200元/㎡

开发费800元/㎡

利息＝（1200+800）×3.45%＝69元/㎡

利润＝（1200+800）×10%＝200元/㎡

土地成本＝1200+800+69+200＝2269元/㎡

加土地增值收益10%，则2269×1.1≈2496元/㎡

考虑区位修正－5%，则2496×0.95≈2371元/㎡，最接近2380元/㎡。

8.在基准地价更新工作中，下列哪项不属于均质区域划分的基本原则（）

A.土地利用类型一致

B.基础设施状况相似

C.地价水平接近

D.行政区划边界必须完整

答案：D

解析：均质区域可跨行政界线，以地价主导因素一致性为准。

9.采用收益还原法评估某仓储用地，年净收益为450万元，土地还原利率为6.5%，建筑物还原利率为7.5%，建筑物现值为3000万元，则土地价格最接近（）

A.4154万元

B.4231万元

C