自考28898房地产开发与经营管理复习资料.docVIP

2889８

房地产开发与经营

第一章经营与房地产经营

1,房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营问题。

２,研究目标:

a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律,以便从整体上把握房地产经济运作的过程,指导公司从事房地产经营活动。

b研究基本的房地产经营预测和决议技术、营销技术，帮助公司掌握当代经营原理与方法;掌握科学的决议程序和决议方法;提高公司在市场经济中的适应力和竞争力。

c研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套当代公司经营管理伎俩和方法。以提高公司管理效率和管理水平。

d研究房地产公司经营分析的原则和方法，探索提高公司综合经济效益及项目经营效益的途径．

３,研究内容

一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。

二是关于房地产市场分析、预测与决议技术的研究。

三是关于房地产公司及房地产公司重要经营管理职能的研究.

四是关于房地产营销理论与方法的研究。

五是关于房地产公司经营分析的理论与方法.

4.经营管理的职能:战略职能、决议职能、开发职能、财务职能和公关职能。

5.财务职能的关键是资金的运用和管理。

6．任务：广开资金渠道,多方筹措资金;加强资金管理、降低成本开支。提高资金运用效益；增加公司积累,扩大公司实力.

７内容:1。资金筹措职能2。资金管理职能3。资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。

8思想:

一、面向市场的经营思想

二、竞争致胜的经营思想

三、重视信息的经营思想

四、致力人才开发的经营思想

五、重视计划管理的经营思想

六、以经营效益为关键的经营思想

9。经营目标是指公司在一定时期风，从事生产经营活动要达成的成果，是经营思想的具体体现,也是公司一切经营活动的依据和归属。

１0．公司的经营目标体系分为目标功效、目标层次和目标时序{ｐ9}

11.按目标功效分类：

1.市场性目标２。发展性目标3.生产性目标４.服务性目标

5.成本性目标6。财务性目标7。效率性目标8.效益性目标

12。按目标层次分类：

1.战略决议层目标2.中间部门职能层目标3。车间班组执行层目标

13。按目标时序分类:１.远期目标，以上。２。中期目标，5年左右。3．近期目标,通常本年度。

１4。经营目标的作用:1.经营目标形成了公司经营管理活动的中心。２。经营目标构成了考核与检验公司经营成果的原则。3。经营目标的制订和履行是强化公司经营管理,提高经营效益和伎俩.4．经营目标是公司利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高公司职工主动性与发明性的力量源泉。

15.经营方针是指导公司生产经营活动和行为大纲,是指贯彻公司的经营思想,实现公司经营目标而确立的基本原则。

1６.经营方针按其构成层次上划分,可分为公司经营总方针和具体的经营方针。

17。公司具备的方针类型:１。生产发展方针2.技术发展方针3。项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方针6。管剪发展方针

１8.房地产经营是指房地产公司为实现预期目标,拟定实现目标的战略和策略,并故意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

1９。房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动．

2０。房地产开发与房地产经营的关系:

1房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。

２．房地产经营是指房地产商品的销售。租赁、抵押等以交易为重要形式的经济活动。

3。房地产经营涉及到产权的转移,在很大限度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约束。

２1。房地产经营特点:1。房地产商品价格昂贵,对于大多数用户而言，往往不可能一下子拿出这么多的巨款购置房屋.2。房地产商品不可移动。因而其交易过程不是商品位置的流动,而是商品全部者或使用者的更替.3。有些房地产商品,如都市建筑地块,其使用权与全部权是分离的．4.通常商品的互换对象范围不受限制。5.通常商品的互换出售后的用途是不加限制的。6．通常商品交易只是单纯的买卖关系．7.因为房地产资源和稀缺性,从久远来看房地产商品都具备升值潜力.８．因为地产市场事实上是政府垄断的市场,这就意味着,价格机制、竞争机制对土地供求关系的调整作用，就不如其余商品市场那么明显。

22。经济环境是经营者拟经营的项目在建设期间和将来的建成使用期间所面临的基本条件．

23.房地产经营的环境因素：１。政治环境２。社会环境３。经济环境４。法律环境5.自然环境

24.经营风险是指在特定环境下和特定时期内，客观存在的可能导致经济损失的变化。

25。经营风险的特点:1。客观性2。偶尔性3。相对性4.可测可控性5。风险与效益的共生性．

26。房地产经营风险是指因为随机因素所引起的房地产项目实际价值与估量价值或预期价值之间的差异。

27.房地产经