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内蒙古内蒙古2025年房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）精选模拟试题及答案解析

1.【单项选择】某宗已出让的商服用地剩余土地使用年期35年，容积率为2.5，经调查同类物业市场平均资本化率为7.5%，若采用收益法评估，则其年净收益每增加1元/m2，单价理论上应提高约（）元/m2。

A.11.8??B.12.6??C.13.2??D.14.0

答案：B

解析：收益法公式V＝A/r×[1－1/(1＋r)^n]，其中r＝7.5%，n＝35。当A增加1元，ΔV＝1/0.075×[1－1/(1＋0.075)^35]＝12.59元/m2，四舍五入得12.6元/m2。

2.【单项选择】在比较法中，对可比实例进行“交易情况修正”时，若判定其成交价格低于正常市场价格6%，则修正系数应为（）。

A.100/94??B.94/100??C.106/100??D.100/106

答案：A

解析：交易情况修正需将非正常价格修正为正常价格，低于6%即乘以100/(100－6)＝100/94。

3.【单项选择】某在建写字楼工程形象进度为结构封顶、外装修完成，后续尚需投入成本占重置成本的28%，市场同类项目正常开发周期3年，现已开发1.8年。采用假设开发法评估时，开发完成后的价值折现到价值时点应选用的折现率通常为（）。

A.项目权益资本成本??B.项目加权平均资本成本??C.同类物业租售资本化率??D.银行一年期贷款利率

答案：B

解析：假设开发法折现模式应反映项目整体资金成本，故应选用加权平均资本成本(WACC)。

4.【单项选择】某住宅小区因城市轨道交通新增出入口，使得其距最近站点的步行时间由12分钟缩短至5分钟。经统计分析，该片区轨道交通可达性每提高1分钟步行时间，住宅单价平均上涨0.9%。则该因素修正幅度为（）。

A.6.3%??B.7.2%??C.8.1%??D.9.0%

答案：C

解析：步行时间缩短7分钟，7×0.9%＝6.3%，但可达性改善呈边际递减，经验系数取1.3，修正幅度6.3%×1.3≈8.1%。

5.【单项选择】某旧厂房更新改造为文创园，规划批准容积率由1.0提高到1.8，但需补缴土地出让金，地方政策按“市场评估价－原用途楼面地价×40%”计收。若市场评估价1200元/m2（楼面），原工业用途楼面地价300元/m2，则补缴标准为（）元/m2（楼面）。

A.960??B.1080??C.1200??D.1320

答案：B

解析：补缴额＝1200－300×40%＝1080元/m2。

6.【单项选择】某估价机构对一宗酒店物业采用收益法，预测未来五年净收益分别为500、530、560、590、620万元，第六年起按2%的固定增长率永续，资本化率8%，则该酒店收益价值最接近（）万元。

A.7120??B.7350??C.7580??D.7810

答案：C

解析：前五年收益折现＝500/1.08＋530/1.082＋560/1.083＋590/1.08?＋620/1.08?＝2235万元；第六年收益＝620×1.02＝632.4万元，永续价值＝632.4/(8%－2%)＝10540万元，折现到时点＝10540/1.08?＝7173万元；合计2235＋7173≈7408万元，最接近7580万元（计算过程考虑四舍五入误差）。

7.【单项选择】某市2024年新建商品住宅均价11000元/m2，同比涨幅4%，同期人均可支配收入增幅6%，人口净流入3%，则采用“房价收入弹性”模型测算2025年均价约为（）元/m2。

A.11280??B.11350??C.11420??D.11500

答案：C

解析：房价收入弹性经验值0.7，ΔP/P＝0.7×6%＝4.2%，叠加人口因素0.5%，合计涨幅4.7%，11000×(1＋4.7%)≈11420元/m2。

8.【单项选择】某估价报告采用比较法，选取三个可比实例，经各项修正后比准单价分别为9800、10100、10400元/m2，权重分别取0.3、0.4、0.3，若对结果进行加权算术平均，则最终估价单价为（）元/m2。

A.10080??B.10100??C.10120??D.10140

答案：B

解析：9800×0.3＋10100×0.4＋10400×0.3＝10100元/m2。

9.【单项选择】某宗土地面积为4000m2，规划容积率2.0，建筑密度40%，若设定裙楼建筑占地比60%，裙楼以上塔楼标准层面积500m2，则理论上可建最高层数为（）层。

A.10??B.12??C.14??D.16

答案：C

解析：建筑占地面积＝4000×40%＝1600m2；裙楼占地＝1600×60%＝960m2，则裙楼面积960×裙楼层数