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2025年建筑工程-其他-土地估价师历年参考题典型考点含答案解析

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、根据《土地估价规范》，土地估价的基本原则中不包括以下哪项？A.替代原则B.预期原则C.市场原则D.成本原则

A.替代原则

B.预期原则

C.市场原则

D.成本原则

【参考答案】D

【解析】《土地估价规范》明确土地估价遵循市场原则、替代原则和预期原则，成本原则属于成本逼近法评估的构成要素，但非基本估价原则。

2、某宗工业用地评估中，若采用成本逼近法，其土地取得成本应包含哪些部分？A.土地出让金B.勘察设计费C.前期规划费D.基础设施配套费

A.土地出让金.勘察设计费

C.前期规划费

D.基础设施配套费

【参考答案】A

【解析】成本逼近法中土地取得成本指土地出让金或转让费，勘察设计费、规划费等属于开发成本，基础设施配套费属于公共事业配套费，均不纳入土地取得。

3、土地估价中市场比较法适用的核心条件是？A.市场交易活跃B.交易案例充分C.估价对象与案例相似D.土地用途

A.市场交易活跃

B.交易案例充分

C.估价对象与相似

D.土地用途明确

【参考答案】B

【解析】市场比较法要求存在充分可比交易案例，需满足交易时间、用途、区位、面积等条件相似，且案例数量需达到3个以上。

4、根据《城镇土地定级规程》，土地定级中“地价因子”不包括？A.区位系数B.土地面积系数C.土地用途系数D.基础设施系数

A.区位系数

B.土地面积系数

C.土地用途系数

D.基础设施系数

【参考答案】B

【解析】定级中“地价因子”包含区位、用途、基础设施等综合指标，土地面积系数属于定级中的修正系数，而非定级因子。

5、土地出让金计算中，楼面价=土地出让金÷（1+溢价率）适用于？A.按年出让B.按期出让C.按平方米出让D.按宗出让

.按年出让

B.按期出让

C.按平方米出让

D.按宗出让

【参考答案】B

【解析】按期出让（如5年）时，楼面价=土地出让金÷（1+溢价率×年限），按年出让则公式简化为楼面价=土地出让金÷（1+溢价率）。

6、土地估价中，宗地地价与区域地价的差异主要由？A.区位差异B.用途差异C.面积差异D.时间差异

【选项A.区位差异B.用途差异C.面积差异D.时间差异

【参考答案】A

【解析】区域地价反映市场整体水平，宗地差异主要因区位（交通、配套）不同导致，用途和面积差异可通过修正系数调整。

7、根据《土地管理法》，土地出让最高年限中住宅用地为？A.40年B.50年C.70年D.100年

A.40年

B.50年

C.70年

D.100年

【参考答案】C

【解析】《土地管理法》第四十四条规定，住宅用地出让最高年限为70年，商业、旅游、娱乐用地40年，工业、科教文卫等50年。

8、土地估价中，基准地价更新需重点核查？A.土地面积B.用途规划C.市场交易D.法规政策

A.土地面积

B.用途规划

C.市场交易

D.法规政策

【参考答案】B

【解析】基准地价更新需重点核查土地用途规划调整（如划拨土地转为商业用途），其次核查市场交易变化和法规政策。

9、某宗地评估中，若土地面积为8000㎡，市场单价为300元/㎡，但存在10%的边角地，修正后单价应为？A.270元/㎡B.330元/㎡C.300元/㎡D.240元/㎡

A.270元/㎡

B.330元/㎡

C.300元/㎡

D.240元/㎡

【参考答案】A

【解析】边角地修正系数通常为-10%，修正后单价=300×（1-10%）=270元/㎡，需注意边角地修正系数与面积误差的关联性。

10、根据《土地规范》，下列哪项不属于土地估价的基本原则？

A.合法原则

B.公平原则

C.替代原则

D.实际收益原则

【参考答案】D

【解析】土地估价基本原则包括合法原则（估价对象需合法存在）、公平原则（价值反映市场均衡状态）、替代原则（不同用途土地价值趋同），实际收益原则属于收益还原法中的核心要素，非基本估价原则。

11、某工业用地年租金为80万元，土地剩余使用年限20年，土地还原率4.5%，则土地价值约为（）万元。

A.1600

B.1800

C.2000

D.2200

【参考答案】B

【解析】采用收益还原法计算：80万÷4.5%×[1-(1+4.5%)?2?]≈1800万元。公式中分子为年收益，分母还原率需考虑风险溢价，20年现值系数通过年金现值公式得出。

12、土地估价中，下列哪项属于自然条件对地价的影响？

A.土地规划用途

B.基础设施配套

C.土壤肥力

D.税收政策

【参考