济宁北湖项目可行性研究报告.pptVIP

开发商不在北湖新区拿地的原因项目潜在风险设计院规划图总评本项目客群定位浅析项目用地指标分析及物业选取—B地块物业初判：可选小高层、花园洋房及别墅、商业等物业形态组合开发指标类型1916停车位总数（单位：个，不包含别墅车库）0.25地下容积率198140.6地下总建面（㎡）40%绿化率28.33%建筑密度171416.7建筑占地面积（㎡）1地上容积率605000地上总建面（㎡）907.5基地面积（亩）住宅物业测算前提类型设定：小高层＋花园洋房＋别墅类产品+商业目标：产品设计尽量符合市场需求，以保证快速去化的目的测算数值参考测算数值取值250～450别墅类物业80～140小高层130～180电梯洋房产品类型户型面积（m2）商业100-400738别墅产品类型户数（户）小高层1135花园洋房781商业242用地面积：60.5万m2容积率：1总建面：60.5万m2指标分析及物业选取—B地块黄色地块全部为小高层产品；紫色地块全部为花园洋房产品；灰色地块全部为联排和双拼别墅产品;红色地块为商业产品住宅物业测算前提类型设定：小高层＋花园洋房＋别墅类产品+商业目标：产品设计尽量符合市场需求，以保证快速去化的目的土地利用策略—B地块花园洋房小高层别墅通过合理的户型配比，不同层级资源在不同档次产品间的合理分配，达至项目价值的良好阐释住宅产品定位—B地块10%538经济型三室105-120小高层4%183舒适型三室125-140物业类型面积区间(㎡)套数比例面积比例洋房两室80-954156%130-18078125%别墅联排250-33020910%双拼350-45052935%商业平开：区域内产品分类对比，确定开盘价格，建立价格优势。首期小高层产品以产品品质及价格优势促进销售，树立项目形象，并为后期花园洋房和别墅产品销售奠定基础，采用“平开”的策略。高走：充分借势首期热销水平，通过推售节奏控制，使后续花园洋房和别墅等物业类型产品推售的综合品质逐步提升，结合项目运行中价值的提升，逐步拉升价格。合理销控、精准定位，同时“短蓄短爆，小步快跑”，快速蓄客，在持续热销的同时价格稳步拉升。价格策略平开高走设定对比分项：根据目前项目现状分别为位置、交通、周边配套等八个要素进行加权分析。参照市场在售项目红星8号、凤凰城和置城八号公馆市场比较法进行测算结合本项目参考加权值分析结果小高层价格定位：5000元/㎡价格制定——小高层5001本项目现时价格475244715781各样本修正后价格540049008200样本现价格0.8800.9130.705100%合计0.050100%0.050100%0.050100%5%开发商0.04080%0.04895%0.04080%5%建筑类型0.055110%0.055110%0.053105%5%园林景观0.04385%0.03875%0.04590%5%项目规模0.07575%0.08080%0.06060%10%道路交通0.13590%0.13590%0.11375%15%产品设计0.21385%0.23895%0.15060%25%周边配套0.27090%0.27090%0.19565%30%地理位置比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度置城8号公馆凤凰城红星八号权重参考项目设定对比分项：根据目前项目现状分别为位置、产品设计、交通、周边环境、周边配套等八个要素进行加权分析。参照市场在售项目龙城美墅市场比较法进行测算结合本项目参考加权值分析结果花园洋房价格定位：7000元/㎡价格制定——花园洋房6998本项目现时价格6998各样本修正后价格9000样本现价格0.778100%合计0.050100%5%开发商0.04385%5%建筑类型0.053105%5%园林景观0.04080%5%项目规模0.08585%10%道路交通0.13590%15%产品设计0.16365%25%周边配套0.21070%30%地理位置比较系数拟合程度龙城美墅权重参考项目市场比较法进行