租赁合同法律规范条文解读.docxVIP

一、租赁合同必备要素（《民法典》第703、704条）

法定必备条款

当事人信息（姓名/名称+身份证号/统一信用代码）

租赁物详情（房屋需精确到门牌号+产权证号）

租赁期限（最长20年，超期部分无效）

租金标准及支付方式（需明确是否含税）

维修责任（未约定时由出租人承担）

押金条款（不得超过2个月租金，需注明退还条件）

常见无效条款

×承租人放弃优先购买权（《民法典》第726条）

×出租人可随时带人看房（侵犯居住权）

×物业费全部由承租人承担（需按实际使用协商）

二、双方核心权利义务

出租人义务（《民法典》第708-712条）

交付义务：按约定交付房屋及附属设施

适租保障：确保房屋符合安全、消防等标准

维修责任：非承租人过错导致的损坏必须维修

?未及时维修时承租人可：

自行维修（费用由出租人承担）

主张减少租金

解除合同（影响正常使用超15日）

承租人义务（《民法典》第709-714条）

支付租金：逾期超60日出租人可单方解约

合理使用：禁止擅自改变房屋主体结构

通知义务：发现房屋问题需24小时内告知

返还房屋：到期后超期占用需支付2倍租金

三、特殊情形处理规则

转租条款（《民法典》第716-718条）

转租必须取得书面同意，否则出租人有权在6个月内解除合同

次承租人造成房屋损失，承租人承担连带责任

买卖不破租赁（《民法典》第725条）

租赁期内产权变更不影响合同效力

例外情形：房屋在出租前已设立抵押权并被执行

优先购买权（《民法典》第726条）

出租人卖房需提前15日书面通知承租人

侵犯优先权可索赔，但不导致买卖无效

四、风险防范指南

签约前核查

验证产权：通过不动产登记中心查询房屋权属

确认抵押：要求房东出示《无抵押声明》

物业交割：记录水电表底数并签署《交接清单》

履约期间

租金支付：建议银行转账并备注房租

房屋维修：留存维修申请记录（短信/邮件）

合同变更：任何条款修改需双方签字确认

解约处理

合法解约情形

法律依据

注意事项

出租人未交付房屋超7日

《民法典》第724条

需发送书面催告函

房屋质量问题危及安全

《民法典》第731条

需第三方检测报告

承租人擅自改变房屋结构

《民法典》第711条

需在知悉后6个月内行使权利

五、纠纷解决路径（《民事诉讼法》第122条）

协商调解：通过街道人民调解委员会出具调解书

行政投诉：向住建部门举报违规群租等行为

司法诉讼：准备以下证据材料：

租赁合同原件

租金支付凭证（至少保存2年）

房屋现状照片/视频

沟通记录（微信聊天记录需公证）