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房屋买卖合同中介责任

引言：那些藏在”居间服务”背后的信任与风险

周末陪朋友看二手房时，中介小张拍着胸脯保证：“这房子产权清晰，业主急用钱才低价卖，您放心签合同，我们全程把关。”朋友交了5万定金后，却在过户时发现房子被抵押了200万——原来中介早知道抵押情况，只是怕说出来影响成交。朋友红着眼眶问我：“中介不是该帮我们规避风险吗？他们这样算违约吗？”

这个真实的小插曲，揭开了房屋买卖中一个关键却常被忽视的角色——房产中介的责任边界。在”帮您找到心仪好房”“全程协助过户”的宣传语背后，中介究竟该承担哪些法定责任？当出现虚假房源、隐瞒瑕疵、违规操作时，他们又该如何担责？本文将从法律规定、典型纠纷、责任认定到风险防范，带您深入了解房屋买卖合同中的中介责任。

一、中介责任的法律根基：从”居间人”到”服务者”的角色定位

要厘清中介责任，首先得明确其法律身份。根据《民法典》第961条，房产中介在法律上属于”居间人”，其核心职能是向委托人（通常是买方或卖方）报告订立合同的机会，或提供订立合同的媒介服务，促成交易后收取报酬。但这一传统定位在实践中逐渐延伸——现代房产中介不仅是”信息传递者”，更扮演着”交易协助者”的角色，从房源核验、合同起草到贷款过户，全程深度参与。

这种角色升级，直接对应着法律责任的扩展。《民法典》第962条至966条，《房地产经纪管理办法》第21条至26条，共同构建了中介责任的三大支柱：

（一）如实报告义务：中介的”信息保真”底线

这是中介最基础的法定责任。简单来说，中介必须将自己知道或应当知道的、影响合同订立的关键信息如实告知委托人，既不能隐瞒，也不能编造。具体包括：

房源真实性：房屋产权是否清晰（是否存在共有权人、抵押、查封）、产权人身份是否真实（避免”假房东”骗钱）、房屋性质（是商品房还是经济适用房，是否满五唯一）；

房屋瑕疵：是否存在漏水、墙体裂缝等质量问题，是否发生过非正常死亡等”特殊事件”（比如曾有人在屋内自杀），是否属于”凶宅”；

交易风险：如卖方是否有债务纠纷可能导致房屋被查封，买方贷款资格是否存在问题（比如征信不良可能贷不下款）。

举个真实案例：某年上海某中介带客户看一套”满五唯一”的房子，客户签合同后才发现房子实际不满两年，需多交8万元增值税。法院最终认定中介未核实房产证登记时间，违反如实报告义务，判决中介退还全部中介费并赔偿客户部分税费损失。

（二）勤勉尽责义务：“专业服务”的实质要求

中介不能只是”带看房子”“递递合同”，还需以合理的专业能力处理交易中的具体事务。比如：

核验材料：必须核对房产证原件、产权人身份证原件，必要时到不动产登记中心查询产权状态（不能仅听业主口头说”没问题”）；

风险提示：当发现房屋存在抵押时，应明确告知买方”若卖方未解押，过户可能受阻”；当买方征信有问题时，应提醒”可能贷不下款，需准备全款”；

流程把控：协助办理网签、贷款、过户时，需跟进每个环节，及时提醒双方提交材料，避免因拖延导致违约（比如因中介未及时提醒买方交契税，错过过户时间）。

曾有个案例让我印象深刻：某中介带客户看学区房，口头保证”对口XX小学”，但未核实最新学区划分政策。客户购房后发现该房已被调整出学区，起诉中介索赔。法院认为，中介作为专业机构，有义务主动核实学区政策变化，未尽勤勉义务，需承担赔偿责任。

（三）忠实诚信义务：“中立角色”的道德约束

中介虽然同时服务买卖双方（或单方委托），但必须保持基本的诚信，不能为了促成交易而损害任何一方利益。典型禁止行为包括：

吃差价：将卖方报价100万的房子以105万卖给买方，赚取5万差价；

诱导签约：故意隐瞒不利信息（如”这房子有点漏水，但修修就好，您赶紧签”），或夸大优势（“这小区明年通地铁，房价至少涨20%”）；

串通一方：与卖方合谋抬高房价，或与买方合谋压低房价，损害另一方权益。

记得有位阿姨跟我讲过她的经历：她委托中介卖房，中介说”现在市场不好，最多卖280万”，转头却以300万卖给买家，私下赚了20万。阿姨发现后起诉，法院不仅判决中介返还差价，还因违反忠实义务，额外判了5万元惩罚性赔偿。

二、现实中的责任纠纷：那些”没想到”的中介失职场景

理论上的责任看似清晰，但实践中纠纷往往因”细节模糊”或”认知偏差”爆发。通过梳理大量判例，以下五类纠纷最为常见，也最能反映中介责任的复杂性。

（一）虚假房源引发的”信任崩塌”

“图片是精装修，实地看房却是毛坯”“总价写80万，到店说业主涨价到90万”——这类”钓鱼房源”是中介最常被投诉的问题。表面看是”营销手段”，实则可能构成欺诈。

法律上，若中介明知房源信息虚假（比如故意用其他房子的照片），或未尽合理审查义务（比如未核实业主报价真实性），导致买方基于错误信息支付看房费、定金，中介需承担赔偿责任。更严重的是，若虚假房源涉及诈骗（