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深圳市二手房交易具体步骤

房产交易步骤

第1步：买卖前产权审核

担心买到产权有瑕疵房子，是买家们不敢进行自主交易一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。

首先，要仔细查看业主房产证，注意房产证上有多个人署名。假如有两个人，在签署后边协议时就需要有两个人名字;其次，看购房时相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确定房屋产权归属。

最关键、不可省略一环是，查询房屋产权。个人买卖房屋，只能到对应单位进行实地查档，电话、网站查档全部不可行。特区内房产是到在福田区档案大厦四楼房地产档案信息中心查档(咨询电，宝安查档要去前进一路293号(咨询电话2789)，龙岗查档要去到龙岗中心城建设大厦(咨询电。

记者致电上述单位，得到回复是：查档必需要业主凭身份证原件、房产证编号才能够查档，查档完成后能够打印明细，查档及打单均为无偿服务，查询当初就能够得悉结果。宝安接线人员则表示，买家本人也能够查询，但只能查看简单信息，不能打印明细。

风险提醒：此步骤最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必需去查档并得到确定答案。你相中房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣告无效。

第2步：交定金和签协议

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章事。但千万不要忽略这个小小步骤，交定金也是有窍门。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达成5万元。所以当交易进行到这个步骤时，请多留个心眼。

假如你看中房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。假如买卖双方全部有能够信赖第三方，则能够签一个简单协议，约定赎楼完成以后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝推行协议，视为违约”。假如没有可信赖第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

通常来说，在交定金时候会签一份预约买卖协议，示范文本能够在深圳市国土房管局网站上下载。协议最少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

风险提醒：

1.当下楼价上涨，买家如想预防卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提升违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额20%;

2.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖协议中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

3.为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房确保金协议，约定从定金中扣除1万元左右确保金。在查验家俱、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完成以后，再退还确保金。

第3步：赎楼

赎楼是一门大学问，不一样赎楼方法费用不一样、供楼时间不一样、面临风险也不一样。通常来说，赎楼是业主方责任。赎楼有两种操作方法：其一，业主经过担保企业，向银行借款赎楼，产生是0.8%担保费用，和0.4%短期赎楼利息，等买家房产证出来以后，再到银行做按揭;其二，买家经过担保企业向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

“出于风险考虑，买家最好采取前一个方法赎楼。经过后一个方法，可节省0.4%短期赎楼利息，但假如交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。

这里边还有部分小窍门：假如经过同行转按揭，上述费用少不了，但能够节省不少时间。另外，担保企业和银行有对接关系，比如某个担保企业对应银行可能就只有工行、中行等等。假如不知道怎样选择担保企业，可到计划办按揭银行咨询，不然先行选择担保企业可能要空跑一趟。

风险提醒：因赎楼产生风险，为此步骤中最大。买家拿现金赎楼或自己经过担保企业向银行贷款赎楼，全部是不可取方法。假如发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访几位中介按揭部教授，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己经过担保企业向银行借款。

第4步：付首期及资金监管

除了产权问题之外，自主交易需要担心第二大问题就是资金监管。实际上，资金监管现在已成体系，买卖双方根据既成要求来做，风险很小。不管是经过何种方法交易，首期款必需放银行监管。

具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完成、拿到新出房产证以后，首期款打给卖方。假如交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;假如中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，通常会收取单笔5