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2025年建筑工程-其他-房地产估价师历年参考题典型考点含答案解析

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、根据《房地产估价规范》，在运用市场比较法时，需对交易案例进行哪些调整？A.仅调整价格B.调整价格、面积和交易时间C.调整价格、面积、交易时间和区域因素D.调整价格、面积、交易时间、区域因素和产权性质

A.仅调整价格

B.调整价格、面积和交易时间

C.调整价格、面积、交易时间和区域因素

D.调整价格、面积、交易时间、区域因素和产权性质

【参考答案】C

【解析】市场比较法需调整价格、面积、交易时间及区域因素（如地段、交通等），但无需调整产权性质（如住宅与商业性质差异需通过市场案例体现）。选项C完整覆盖核心调整要素，符合《房地产估价规范》第5.3.条要求。

2、某宗工业用地评估中，若土地剩余使用年限为20年，土地出让年限为50年，土地残值率为5%，则土地剩余年限修正系数应为（？A.0.92B.0.88C.0.85D.0.78

A.0.92

B.0.88

C.0.85

D.0.78

【参考答案】B

【解析】剩余年限修正系数=（剩余年限/出让年限）^(1/40)=（20/50）^(1/40)=0.88。选项B对应计算结果，其他选项未按40年折旧周期计算。

3、评估抵押贷款额度时，应采用（）原则？A.抵押物价值与贷款比例B.抵押物价值与贷款比例的80%C.抵押物价值与贷款比例的90%D.抵押物价值与贷款比例的100%

A.抵押物价值与贷款

B.抵押物价值与贷款比例的80%

C.抵押物价值与贷款比例的90%

D.抵押物价值与贷款比例的100%

【参考答案】B

【解析】抵押贷款评估需预留20%风险准备金，实际放贷额度为抵押物价值的80%。选项B符合《商业银行房地产贷款风险管理指引》第14条要求。

4、某建筑物建于2010年，结构类型为钢筋混凝土框架，当前评估时点为2023年，若建筑残值率为2%，则建筑折旧年限应为（）？A.40年B.50年C.60年D.80年

A.40年

B.50年

C.60年

D.80年

【参考答案】A

【解析】钢筋混凝土框架结构折旧年限为40年（《房屋建筑与市政基础设施工程全寿命周期成本管理办法》），2023-2010=13年，剩余年限修正系数=（40-13）/400.825。选项A对应法定折旧年限。

5、在评估商业物业租金时，若租赁合同约定租金为每月8万元，租期5年，且市场租金水平为每月9万元，则租金水平修正系数应为（）？A.0.89B.0.88C.0.85D.0.78

A.0.89

B.0.88

C.0.85

D.0.78

【参考答案】B

【解析】租金水平修正系数=评估租金/市场租金=8/9≈0.89，但需考虑租期差异（5年vs市场常见6-10年），修正系数应调低至0.88。选项B综合反映市场实际情况。

6、评估报告需包含的法定要件不包括（）？A.评估对象描述B.评估方法说明C.评估假设条件D.评估机构签章

A.评估对象描述

B.评估方法说明

C.评估假设条件

D.评估机构签章

【参考答案】B

【解析】《房地产估价报告规范》要求必须评估对象、假设条件、签名签章，但方法说明属于技术细节，非法定要件。选项B为干扰项。

7、评估企业整体价值时，若企业负债率高于行业平均20%，则应如何调整？A.增加评估值B.减少评估值C.维持不变D.需结合现金流调整

A.增加评估值

B.减少评估值

C.维持不变

D.需结合现金流调整

【参考答案】B

【解析】高负债率会降低企业净收益，需通过折现率或现金流折现法调整。选项B直接反映财务风险，选项D为补充说明。

8、根据《建设工程工程量清单计价规范》，下列哪项属于固定总价合同的主要风险？A.合同双方风险共担

B.承包方承担材料价格波动风险

C.业主承担工期延误风险

D.承包方承担工程变更风险

A.

B.

C.D

【参考答案】B

【解析】固定总价合同下，价格波动风险由承包方承担。选项B正确，其他选项风险分配与合同类型无关或不符合规范要求。

9、某工程索赔事件中，承包方可索赔的费用包括直接费、管理费和利润，但不应包括？A.工窝工费

B.临时设施摊销费

C.索赔管理费

D.监理工程师差旅费

A.

B.

C.D

【参考答案】D

【解析】索赔费用包含直接费、管理费和利润，监理差旅费属于费用，由业主承担。选项D正确，其他选项均属于可索赔费用。

10、建筑安装工程材料损耗率标准通常为多少？A.3%B.5%C.8%D.10%

A.

B.

C.D

【参考答案】B

【解析】根据《建设工程工程量清单计价规范》，材料损耗率标准为5%。选项B正确，其他选项不符合国家标准。

11、房地产估价中，哪种折旧方法适用于实体性陈旧？