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在水一方小区物业管理

方案

北京世纪网商物业

6月

目录

TOC\o1-3\h\z一、项目概况 ２

二、物业管理内容 ３

三、物业管理模式 ９

四、物业企业组织机构和管理制度 １１

五、物业费成本测算 １８

六、业服务内容、标准及质量确保方法 ２５

七、管理总体目标和分项目标 ３８

一、项目概况

地理位置

该项目在通州区（四至）

项目关键经济指标

项目

计量单位

数值

居住区计划总用地

m2

1.居住区用地

m2

2.其它用地

m2

0

居住户数

户

416

居住人数

人

户均人数

人/户

总建筑面积

m2

46677.78

①住宅建筑面积

m2

42391.3

②底商面积

m2

4286.48

人防

m2

容积率

m2/hm2

地面停车位

辆

68

绿地率

%

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理和服务之中，建立小区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目展现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（协议服务）委托性特约服务（非协议零星服务）和经营性多个服务（全方位、多层次综合服务）。

房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包含：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑维护管理实施“管养合一”关键落实在以下多个方面：

A、工作主动性

管理责任人和服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，实施房屋修缮标准、相关工程施工技术规范、健全档案统计、保持房屋正常使用功效及完好。

B、工作多样性

依据房屋完损情况、季节改变、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、关键修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依据住户不一样需求和所处特定条件采取有针对性服务方法。

1.2共用设施、设备管理

范围包含：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不一样设施、设备进行不一样维修管理，实施对应工作质量标准，建立设施设备管理帐册和关键设备技术档案，落实定时检验、维修、保养制度多种运行统计齐备。达成设施设备齐全、功效正常、运行良好。

1.3市政共用设施和隶属建筑物、构筑物养护和管理

范围包含：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

依据共用设施和隶属建筑、构筑物类别不一样，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程验收制度、积累相关技术资料。对于有些专题类别，如：车库、制订专业管理方案并实施。经过有序工作使其达成功效正常、通畅、达标，基础完好。

1.4智能化设施设备

范围包含：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统等。

依据智能系统组成、分系统设备组成情况，建立起适合在水一方智能系统、操作性强管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备档案管理、智能系统运行管理、系统维护保养管理、设备维护保养工作质量检验及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充足利用现有资源，提升智能系统功效，经过严格管理确保智能系统运作正常。

环境卫生管理

在在水一方项目，我们遵照“高标准、严要求”环境卫生管理和“高质量、高频度”环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位清洁、卫生、垃圾搜集、清运达成环卫设施齐全，实施标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。经过对小区清洁卫生，区域管理过程控制，确保向住户提供对应档次服务水准及高质量生活场所。

2.2环境管理

在水一方环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环境保护意识，日常管理和保护有机结合，提升住户生活质量。

3.绿化管理

绿化功效是美化环境。经过我们管理达成绿草荫荫、绿树成荫效果；我们以专业化管理养护人员，将片区负责和巡查相结合，科学合理保养、管理小区绿化。绿化管理关键内容是花木、草坪养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt关键管理工作之一。我们要落实“预防为主、防治（消）结合”方针，对所辖物业区域治安和消防工作进行全方面管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通通畅、组织