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企业投资风险与成因分析

———以万科股份为例

胡雨竹

：。与此同时，为了加强对房地产

摘要近年来，房地产业竞争越来越激烈，企业的生存面临着巨大的挑战和危机

行业的管控，国家不断地调整与房地产行业相关的宏观政策，监管部门对房地产市场开发资金的管理也愈发严格。

融资难、融资成本高、以及融资渠道过窄是房地产企业普遍面临的问题，信托夹层融资的出现恰好为房地产企业提

，以

供了新型融资方案。本文选取房地产行业龙头企业之一的万科股份有限公司作为案例研究的对象2019、2020年

的财务数据为基础，通过受到疫情冲击下的房地产行业的实际情况及融资实际存在的问题分析，结合万科的现有融

资模式，对房地产行业夹层融资模式的应用提出对策建议，对信托夹层融资模式的运作方式进行深入分析，以期为

其他房地产企业实施信托夹层融资提供借鉴。

：；房地产行业

关键词万科股份；财务分析；夹层融资

一、房地产行业投融资环境值为1.32%，同上年相比减少了0.52个百分点；净资产

1.融资环境逐步收紧，降负债成首要任务收益率均值为4.53%，相比2019年减少了4.16%；成本

2020年初，因疫情影响房地产行业融资环境相对费用利润率均值为11.25%，相比2019年减少了6.75%。

宽松，随着国内经济的逐渐恢复正常，复工复产的推进，房地产企业的利润空间逐渐收窄，然而总资产不断上

房地产行业具有较快的复苏速度，显现出过热迹象，且涨，特别是近两年净利润增幅小于资产增幅，导致总资

融资政策逐步收紧。目前，房地产融资迎来监管大年，房产收益率降低。

企的首要任务是“去杠杆、降负债”。在战略部署和业务模式上，房企进行了较大调整，

TOP500房企2020年杠杆率在“三道红线”监管下投融资态度较为谨慎，不再单纯追求拿地数量，更加侧

有所降低。在短期偿债能力上，流动比率均值为1.4，与重于重土地质量。许多房地产企业的把战略版图主要集

2019年相比略有下降；速动比率均值为0.49，与2019中在长三角、粤港澳大湾区等一二线城市，人口变迁影

年保持一致。在长期偿债能力上，也略有下降，资产负债响了城市格局，围绕一二线城市圈的三四线城市也值得

率均值为78.77%，比2019年减少了近1%，是从2012关注，房地产企业实现长久发展的最坚固的保障仍是重

年房地产快速发展以来首次下降；净负债率有明显改点城市的重点区域的土地储备。

比、

善，2020年均值为85.08%，2019年下降了11.62%。二万科财务分析

房地产企业在“三道红线”的监管要求下纷纷积极表1：2019-2020万科资产负债表的水平分析表

降低杠杆水平，但各企业负债水平有所不同，头部房地单位：百万元

产企业体量大信誉好，在销售回款速度上有优势，风险

管控能力较强；而中小房企受融资渠道收紧影响大，销

售回款速度缓慢，拿地成本较高导致债务风险积累，资

金链断裂风险大。

投资态度趋于保守

2.行业利润空间收缩，

，

2020年TOP500房企营业收入平均值已高达183

，与营业成本

亿元2019年相比增长了10.36个百分点。

均值139亿元，增幅为17.1%，相比2019年有大幅增

加。近两年营业收入和