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工业用地无偿使用协议条款及风险防控

在当前的经济活动中，工业用地的无偿使用作为一种特殊的资源配置方式，时而出现在关联企业之间、母子公司之间，或基于特定合作目的的主体之间。相较于有偿使用，无偿使用协议的条款设计与风险防控更为复杂和微妙，稍有不慎便可能为双方带来潜在的法律纠纷与经济损失。本文旨在结合实务经验，对工业用地无偿使用协议的核心条款及相关风险防控要点进行剖析，为相关主体提供参考。

一、工业用地无偿使用协议的核心条款构建

工业用地无偿使用协议的特殊性在于其“无偿性”，这使得协议的订立不仅仅是简单的权利移交，更需要对双方权利义务、风险承担、利益平衡进行精细化的约定。

（一）协议主体与鉴于条款

协议开篇应明确甲乙双方的主体身份信息，包括但不限于名称、统一社会信用代码、法定代表人/负责人、注册地址等，并确保双方均具备相应的民事权利能力和行为能力。鉴于条款部分尤为重要，需清晰阐述协议订立的背景、目的及无偿使用的原因（例如：支持下属企业发展、战略合作需要、历史遗留问题处理等）。此条款虽非合同必备，但对于理解合同目的、解释当事人真实意思表示具有重要意义，能有效减少后续争议。

（二）土地基本情况与权属状况

协议中必须详细列明所涉工业用地的具体信息，包括土地坐落位置、四至范围、土地用途（明确为工业）、土地使用权类型（出让/划拨，此点对后续风险影响重大）、土地使用权证号、宗地号、面积（需与权属证书记载一致）。更为关键的是，应明确甲方（提供方）对该土地享有合法的使用权，并承诺该使用权不存在抵押、查封、权属争议或其他权利限制情况，或已就相关限制情况向乙方（使用方）充分披露并获得理解。建议约定甲方应向乙方提供土地使用权证复印件作为协议附件。

（三）使用期限与终止

无偿使用期限的约定应明确、具体，起止日期需清晰。考虑到工业用地投入较大，使用期限过短可能影响使用方的投资回报，而过长则可能使提供方面临不确定性。因此，期限的设定需双方审慎协商。同时，协议应明确约定期限届满的处理方式，如乙方是否需恢复土地原状、何时返还土地、办理何种交接手续等。对于协议的提前终止情形，也应详尽列明，例如：一方严重违约、不可抗力导致合同目的无法实现、国家征收征用、土地使用权发生重大变更等。

（四）无偿使用的界定与限制

此为核心条款，需明确“无偿使用”的具体内涵。通常指乙方无需向甲方支付土地使用费或租金。但需进一步明确，该“无偿”是否包含因使用土地而产生的其他费用，如房产税、城镇土地使用税（需根据税法规定和双方约定承担）、土地管理费、水电费、物业费以及因使用土地而产生的其他杂费。实践中，“无偿”往往仅指免交租金，其他法定税费仍需由相关主体依法承担，此点必须在协议中清晰划分，避免后续扯皮。同时，应对乙方的使用行为进行限制，例如：不得擅自改变土地用途（如需改变，须经甲方书面同意并依法办理相关审批手续）、不得将土地使用权转让、转租、抵押、作价入股或进行其他形式的处分、不得利用土地从事违法违规活动等。

（五）双方权利与义务

甲方的权利义务：主要包括有权监督乙方按协议约定使用土地；保证其对土地的合法权利及协议的履行；协助乙方办理可能需要的相关备案或证明手续（如需）；按协议约定收取土地（如有）等。

乙方的权利义务：核心是在协议约定范围内无偿使用土地；严格遵守土地用途限制；合理使用并保护土地及其地上附着物、基础设施；承担协议约定的相关费用；未经甲方书面同意不得进行重大改建、扩建或新建；接受甲方的合法监督；按约定返还土地等。特别需要约定，乙方在使用期间因自身原因造成土地或第三方损失的，由乙方自行承担赔偿责任。

（六）税费承担

如前所述，此条款需与“无偿使用的界定”相呼应，明确划分与土地使用相关的各项税费（如房产税、城镇土地使用税、印花税等）的承担主体。建议咨询专业税务顾问，确保税费约定符合税法规定，避免税务风险。

（七）违约责任

违约责任是保障协议履行的关键。应针对双方可能出现的违约情形分别设定相应的违约责任。例如，甲方未能按约定提供土地或土地权利存在瑕疵给乙方造成损失的，应承担赔偿责任；乙方擅自改变土地用途、转租、逾期返还土地或损坏土地等，应承担恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。违约金的设定应具有一定的惩罚性与补偿性，但需注意合理性，避免过高或过低。

（八）争议解决与其他

协议应明确约定争议解决方式，是选择诉讼还是仲裁。如选择仲裁，需明确仲裁机构名称。此外，还包括通知与送达条款、协议的生效条件、变更与解除、保密条款、协议份数及附件效力等常规条款。

二、无偿使用协议的风险识别与防控策略

工业用地无偿使用并非“零风险”，双方均需对潜在风险有清醒认识并采取防控措施。

（一）提供方（甲方）的主要风险与防控

1.土地使用权瑕疵风险：若甲方对土地的使用权本身存在问题（如未足额缴纳出让金、权属不清、