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2025年房地产经纪人土地使用年限届满的法律后果专题试卷及解析

2025年房地产经纪人土地使用年限届满的法律后果专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《中华人民共和国民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳方式由谁规定？

A、国务院

B、自然资源部

C、地方人民政府

D、业主大会

【答案】A

【解析】正确答案是A。《民法典》第三百五十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”行政法规由国务院制定，因此续期费用的缴纳方式由国务院规定。B选项自然资源部是国务院组成部门，不能独立制定行政法规；C选项地方人民政府只能执行；D选项业主大会无权决定续期费用标准。知识点：建设用地使用权续期程序。易错点：混淆国务院与自然资源部的职权划分。

2、非住宅建设用地使用权期限届满后的处理方式是？

A、自动续期

B、必须收回

C、申请续期，除因公共利益需要收回外应予批准

D、无条件续期

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第三百五十九条第二款规定：“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”根据《城市房地产管理法》，非住宅用地需申请续期。A选项仅适用于住宅；B选项不符合法律规定；D选项忽略了公共利益收回的情形。知识点：不同类型建设用地使用权续期差异。易错点：将住宅与非住宅续期规定混淆。

3、土地使用年限届满未申请续期或申请未获批准的，土地使用权如何处理？

A、由原使用者继续使用

B、由国家无偿收回

C、由国家有偿收回

D、由开发商收回

【答案】B

【解析】正确答案是B。《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”A选项违反法律规定；C选项不符合“无偿收回”规定；D选项开发商无权收回。知识点：土地使用权收回情形。易错点：忽略“无偿”这一关键特征。

4、住宅建设用地使用权自动续期时，续期费用的性质是？

A、土地出让金

B、土地租金

C、税费

D、法律未明确性质

【答案】D

【解析】正确答案是D。目前法律仅规定“依照法律、行政法规的规定办理”，但未明确续期费用的具体性质。A选项土地出让金是首次出让时缴纳；B选项土地租金适用于租赁关系；C选项税费性质尚无定论。知识点：续期费用的法律定性。易错点：主观臆断续期费用性质。

5、土地使用权期限届满后，地上房屋所有权的处理原则是？

A、房屋所有权自动消灭

B、房屋所有权与土地使用权一并收回

C、有约定的按约定，无约定的按法律规定

D、房屋所有权永久归业主

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第三百五十九条第二款规定，地上不动产归属“有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。A选项违反物权法定原则；B选项忽略了约定优先；D选项忽略了土地使用权期限限制。知识点：房地一体原则的例外情形。易错点：机械理解“房地一体”原则。

6、土地使用年限届满申请续期的，应当在届满前多久提出？

A、6个月

B、1年

C、2年

D、法律未明确规定

【答案】D

【解析】正确答案是D。现行法律未明确规定续期申请的具体时间要求，实践中参照《城市房地产管理法》关于土地使用权转让的规定（应在投资开发25%以上），但无直接依据。A、B、C选项均无法律依据。知识点：续期申请程序的法律空白。易错点：将其他程序的时间要求误用于续期申请。

7、因公共利益需要收回土地使用权的，对地上房屋的补偿标准是？

A、按房屋残值补偿

B、按市场评估价补偿

C、不予补偿

D、按重置成本补偿

【答案】B

【解析】正确答案是B。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。A选项残值补偿不合理；C选项违反征收补偿原则；D选项重置成本通常低于市场价。知识点：公共利益收回的补偿标准。易错点：混淆不同补偿计算方式。

8、土地使用年限届满后续期的，新的使用期限如何确定？

A、自动延长相同年限

B、由当事人约定，但不超过法定最高年限

C、统一为70年

D、由自然资源主管部门核定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，续期期限由当事人约定，但不得超过法定最高年限（住宅70年）。A选项未考虑约定因素；C选项仅适用于住宅；D选项忽略了当事人意思自治。知识点：续期期限的确定规则。易错点：忽略“不超过法定最高年限”的限制。

9、土地使用权期限届满未续期的，抵押权如何处理？

A、抵押权自