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全国土地估价师2025年土地估价实务真题试卷（含答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分。在每小题列出的四个选项中，只有一个是符合题目要求的，请将正确选项字母填在题干括号内。）

1.根据《城市房地产管理法》，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中商业、旅游、娱乐用地使用权出让最高年限为（）年。

A.30

B.40

C.50

D.70

2.土地估价中的“合法原则”是指估价结果应基于（）的土地权利和利用方式。

A.估价时点现状

B.历史最高使用

C.规划允许

D.投资者意愿

3.在运用市场比较法估价时，若可比实例成交价格偏高，而其价格偏高的主要原因是成交时间较早，则在修正过程中应进行（）修正。

A.交易日期

B.区域因素

C.容积率

D.个别因素

4.某宗土地预计开发建设周期为3年，建成后可出租的建筑面积为20000平方米，预计年租金收入为800万元（含物业费等），运营成本为租金收入的30%，折现率为10%，则采用收益法评估该宗土地价值时，其年收益的计算结果为（）万元。（不考虑空置率和租金增长）

A.480

B.560

C.640

D.800

5.适用于新开发建设地块估价的方法是（）。

A.市场比较法

B.收益法

C.剩余法

D.成本法

6.土地估价报告中，描述估价对象位置、范围、周围环境、交通条件等内容的部分是（）。

A.估价目的

B.估价依据

C.估价对象描述

D.估价结果

7.某工厂厂区土地，根据《土地估价规程》要求，应采用（）为主，辅以其他方法进行估价。

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

8.土地估价师在进行宗地地价评估时，确定最高最佳使用是依据（）原则。

A.合法原则

B.替代原则

C.预期收益原则

D.最高最佳使用原则

9.下列关于土地估价报告的表述中，错误的是（）。

A.估价报告应图文并茂，清晰明了

B.估价结果应只提供一个确定的数值

C.估价报告应说明估价假设和限制条件

D.估价报告应经估价机构法定代表人或合伙人签名盖章

10.估价时点通常是指（）。

A.土地估价作业开始的时间

B.土地价值发生变动的时点

C.实际完成交易的时间

D.估价报告提交给委托方的日期

二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分。在每小题列出的五个选项中，有多项是符合题目要求的，请将正确选项字母填在题干括号内。多选、错选、少选或未选均不得分。）

1.土地估价的基本原则包括（）。

A.合法原则

B.替代原则

C.预期收益原则

D.最高最佳使用原则

E.贡献原则

2.运用市场比较法进行宗地估价时，需要选取（）等可比实例。

A.地点条件相似

B.土地用途相同

C.交易类型相同

D.交易日期相近

E.价格水平较高

3.采用收益法评估土地价值时，需要预测未来收益，收益的类型可能包括（）。

A.出让金

B.租金收入

C.转让收入

D.投资收益

E.利息收入

4.土地估价报告中，关于估价方法的论述应包括（）。

A.选用的估价方法名称

B.选用该方法的理论依据

C.估价方法的计算公式

D.各方法测算结果的确定过程

E.对各方法测算结果进行修正、综合的说明

5.下列关于剩余法估价的表述中，正确的有（）。

A.适用于具有开发潜力的土地估价

B.需要估算开发完成后的土地价值

C.需要估算开发成本和开发利润

D.计算出的地价是开发完成后的总价值

E.适用于无法单独评估建筑物的土地

三、判断题（本大题共10小题，每小题1分，共10分。请判断下列表述是否正确，正确的填“√”，错误的填“×”。）

1.土地估价师可以根据委托人要求，随意确定估价结果。（×）

2.土地估价报告的附件应包括所有与估价相关的证明材料。（√）

3.在进行土地估价时，估价对象通常指具体地块。（√）

4.市场比较法是建立在替代