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工程款抵房合同

一、工程款抵房合同的定义与核心特征

工程款抵房合同，通常指在建设工程施工合同履行过程中，发包方（通常为房地产开发企业或项目业主，下称“甲方”）与承包方（通常为建筑施工企业，下称“乙方”）协商一致，甲方以其拥有处分权的房产（或其关联方开发的房产）作价，用于抵偿其应向乙方支付的部分或全部工程款项的协议。

其核心特征在于：

1.双务有偿性：合同双方互为给付，甲方以房产所有权转移作为对价，乙方则以让渡相应数额的工程款债权为代价。

2.从属性与独立性并存：抵房合同基于原建设工程施工合同而产生，具有一定的从属性；但其本身又构成一个独立的房屋买卖（或转让）合同关系，具有相对独立性。

3.复杂性：往往涉及工程款结算、房屋价格确定、房屋交付、产权过户、税费承担等多个环节，法律关系较为复杂。

二、合同签订的核心要素与风险防范

一份有效的工程款抵房合同，应至少包含以下核心要素，并针对潜在风险作出明确约定：

（一）合同主体的明确与适格

合同主体的适格是合同有效的前提。甲方应为房产的合法权利人或经权利人合法授权的主体，能够独立处分该抵偿房产。乙方则应为建设工程施工合同的合法承包人。若涉及第三方（如甲方指定的关联房地产公司作为出卖方），则该第三方也应作为合同主体或出具书面确认文件，明确其权利义务。务必核实各方主体的身份信息、法人资格、授权委托书等文件，避免因主体不适格导致合同无效或无法履行。

（二）抵偿房产基本信息的清晰界定

房产信息是合同的标的核心，必须清晰、具体、唯一，包括但不限于：

*房产位置：明确的坐落地址、项目名称、楼栋号、单元号、房号。

*房产性质：商品房、存量房、商业用房、住宅等，并确认是否符合乙方的使用或处置需求。

*建筑面积与套内面积：应明确是预测面积还是实测面积，以及面积差异的处理方式（通常参照当地商品房销售相关规定）。

*房屋状态：现房还是期房。若是期房，需明确交付时间及交付标准；若是现房，需明确房屋现状。

（三）抵偿金额的确定与结算

这是抵房合同的核心条款，直接关系到双方利益：

*抵偿工程款数额：明确约定用以抵偿的工程款具体金额，该金额应是双方已确认或按约定方式可确定的到期应付工程款。

*房产作价：明确抵偿房产的总价款。该价款的确定应以合理的市场评估价或双方协商一致的价格为基础，避免显失公平。必要时，可约定由双方共同委托的第三方评估机构出具评估报告作为作价依据。

*差额处理：若房产作价与约定抵偿的工程款数额不一致，需明确差额部分的处理方式。是“多退少补”，还是“超额部分转为新的债权债务”或“不足部分仍以货币支付”，均需有明确约定。

（四）房屋交付与产权过户

房屋交付与产权过户是乙方实现抵房目的的关键环节：

*交付条件与时间：参照购房合同的通常约定，明确房屋交付的标准（如符合设计规范、通过竣工验收等）和具体时间节点。

*过户责任与期限：明确约定甲方（或房产实际权利人）协助乙方办理产权过户登记手续的义务、具体期限以及所需材料的提供责任。

*税费承担：明确办理产权过户所产生的各项税费（如契税、增值税、个人所得税、印花税、登记费等）的承担方。这是极易产生争议的部分，需详细列明，避免模糊。通常会约定“按照国家及地方相关规定各自承担”，但为避免后续扯皮，最好能逐项明确。

（五）与原施工合同的衔接

抵房合同是对原施工合同中工程款支付方式的变更，需与原合同有效衔接：

*付款义务的变更：明确抵房行为完成后，甲方相应数额的工程款支付义务即告履行完毕。

*原合同其他条款的效力：除工程款支付方式外，原施工合同的其他条款（如工程质量、工期、违约责任等）仍然有效。

（六）违约责任

任何合同都应设置明确的违约责任条款，以保障合同的顺利履行：

*甲方违约：如未能按时交付房屋、未能按时协助办理过户手续、房屋存在权利瑕疵导致无法过户、房屋面积差异超出约定范围等，应约定具体的违约责任，如支付违约金、赔偿损失、乙方有权解除合同并要求甲方继续支付工程款等。

*乙方违约：如乙方无故拒绝接收房屋、未按约定配合办理相关手续等，也应约定相应的违约责任。

（七）风险负担

明确在房屋交付前、交付后以及产权过户完成前，房屋毁损、灭失的风险由哪一方承担。通常，交付前由甲方承担，交付后由乙方承担，但需结合具体情况约定。

（八）争议解决方式

约定双方在履行合同过程中发生争议时的解决途径，是选择诉讼还是仲裁。如选择仲裁，需明确仲裁机构名称；如选择诉讼，需明确管辖法院。

三、实务操作建议

1.充分尽职调查：在签订抵房合同前，乙方务必对拟抵房产进行详细的尽职调查，包括但不限于查询房产的权属状况（是否存在抵押、查封、共有等权利限制）、土地性质、规划许可、建设手续、开发商资质及信誉等，必