马鞍山新都市广场项目商业计划书样本.docVIP

马鞍山新都市广场项目

商业筹划书

概况

一、项目概况

1、地理位置

马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，至南京市区45公里，具备临江近海，紧靠经济发达长江三角洲优越地理位置。全市总面积1686平方公里，南北最大纵距54.4公里，东西最大横距46公里。

马鞍山交通便利，拥有长江万吨级马鞍山港，可与国内外港口四季通航；至南京禄口口机场20多公里；有宁马高速与沪宁高速、京福高速、宁杭高速.宁合高速相连；有宁铜铁路与皖赣线、沪宁线相连。距南京40分钟车程，距上海3小时车程，距合肥2小时车程,距杭州3小时车程

2、项目位置

本项目地块是马鞍山控制性规划A片用地，位于葛羊路、圆桥路、红旗路和江东大道围成区域内。B地块为葛羊路南、花果山东北，原星火福利厂位置。

南为新城区，距市中心3公里；东1公里为宁马高速公路出入口，北为国道和马钢新厂区；西面为老城区（金家庄区），有铁路慈湖货运站。

3、土地用途

A地块区域面积：1154.917亩（合769944.84平方米）

B地块区域面积：82.472亩（合54981.59平方米）

拟建大型专业综合性市场，商业步行街、服务配套设施、住宅、写字楼、宾馆等。土地出让年限：住宅70年，商业40年。

4、规划指标

容积率：A地块：1.1；B地块：1.0。限高：80M。总建筑面积：约90万平方米。

5、项目投资规模：约20亿元人民币

6、项目开发周期：五年（—）

二、背景资料

（一）宏观形势

●改革开放后中华人民共和国GDP持续近年保持8%左右增长率，为世人所瞩目。受中华人民共和国庞大国内市场合吸引，同步中华人民共和国大陆具备土地和劳动力价格优势，国际资本向国内，特别向沿海地区加速流动。当沿海地区国际资本与民营资本达到一定密度之后，受供求关系所影响，这些地区土地、劳动力价格优势将逐渐丧失，从而促使大量资本开始向内陆地区寻找新投资场合。

●进入新世纪以来，以上海为核心长江三角洲迅速崛起，环太湖地区苏、锡、常和杭、嘉、湖等都市按照区域分工与协作和错位发展原则相继为自己都市重新定位，以保持与上海这一龙头相对接，避免重复建设与过度竞争，拓宽了协作空间，强化了各个都市特殊功能，增强了都市发展源动力。10月马鞍山市正式加入长三角经济合伙圈。

●上海世博会将会极大地推动长三角地区迅猛发展。

●近年来，以南京为核心南京都市圈框架正在加速构建，马鞍山市地缘优势更加凸现。如何以积极姿态，在更高起点上规划都市建设，尽快与大都市都市圈相对接，已经受到地方政府高度关注。二市合伙也进入实质性阶段，真正在资源互补上实现区域分工协作，南京市轻轨延伸至马鞍山市已通过立项，南京中北（上市公司）公交车已驶入马鞍山。

●由马鞍山、芜湖、铜陵三市构成皖江开发、开放带建设亦已启动，三市互相协作，互相联动态势业已形成。马鞍山长江大桥已立项,开工,竣工,因而本项目批发市场可辐射至巢湖地区.

（二）区域经济

●马鞍山市经济以矿产开发、钢铁工业、特种汽车制造、造纸工业为基本，拥有三家上市公司，经济基本较好，但产业构造不抱负。近年来，马鞍山市招商引资卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合资项目发展迅速，马鞍山市经济进入迅速增长期。当前国内外经济形势给马鞍山市经济发展提供了前所未有机遇。

●市政府工作报告对将来五年发展提出了“国内生产总值每年递增12%，五年内实际运用外资5亿美元，内资100亿元”奋斗目的。号召全市上下在开发、开放两条线上下功夫、做文章。

马鞍山市提出三年实现双百“城区面积100平方公里，都市人口100万”。，以公司改革为中心改革攻坚获得历史性突破，行政管理体制改革继续深化，也是全国行政综合执法试点都市。

●对外开放向全方位、多层次、宽领域迅速拓展。当前马鞍山市正在全市范畴内形成全员发动，全民招商氛围，加速建设与完善一区五园体系，力求在招商引资方面有大突破。同步还看到，招商引资除了需要解放思想，变革观念与制度创新之外，还需要创造一种有便捷交通、通讯条件，完善、富有人性化生活和工作环境，廉洁和高效率行政作风。

●人均GDP1858美元，城乡人均可支配收入8749元，人均消费性支出6610元，各项指标均列安徽省首位。

●马鞍山市是全国“卫生都市”、“园林都市”、“旅游都市”，联合国“最佳人居奖”，当前新目的是建设一种“生态马鞍山”。

●市政府提出今年着力打造道德为支撑、产权为基本、法律为保障“信用马鞍山”。

第二篇项目定位

一、市场需求分析

当前，无论是国际环境与国内形势，无论是马鞍山市自身都市化进程与开发、开放战略实行，都将给市场带来巨大商机。其理由为：

1、外国资本涌入与民营资本迅