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2025年上海市物业管理招投标评审专家考试历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、根据《上海市物业管理条例》，评标委员会成员人数应为（）

A.3-5人

B.5-7人

C.7-9人

D.9-11人

【参考答案】B

【解析】《条例》第三十八条规定评标委员会由5-7名专家组成，且需包含法律、建筑、财务等领域代表。其他选项人数超出或不足法定范围，故选B。

2、物业合同备案的法定时限是签订合同后（）

A.5个工作日

B.10个工作日

C.个工作日

D.30日内

【参考答案】D

【解析】《上海市物业管理条例》第四十二条明确合同备案需在签订后30日内办理。其他选项时限过短或过长，不符合行政程序要求。

3、投标报价评审中，专家认为报价明显低于成本的合理浮动范围通常为（）

A.±3%

B.±5%

C.±8%

D.±10%

【参考答案】B

【解析】住建部《物业招标投标管理暂行办法》规定合理低价浮动范围为±5%。超过此范围可能涉及围标或恶意报价，故选B。

4、工程监理合同属于（）

A.有偿合同.诺成合同

C.实践合同

D.格式合同

【参考答案】AB

【解析】工程监理合同具有有偿性和诺成性特征，同时可能涉及格式条款，但主要属性为AB。D选项非核心特征。

5、评标专家应独立评审，对投标文件提出书面意见的时限为（）

A.收到文件后1日内

B.2个工作日内

C.3个工作日内

D.5个工作日内

【参考答案】C

【解析】《专家评审管理办法》规定书面意见需在3个工作日内提交，确保评审效率与质量平衡。

6、物业维修资金使用方案评审中，专家重点关注（）

A.资金使用计划合理性

B.维修工程预算准确性

C.资金监管制度完善性

D.以上全部

【参考答案】D

【解析】维修资金评审需综合考量使用计划、预算准确性和监管制度，三者缺一不可。

7、评标专家库成员资格要求不包括（）

A5年以上物业管理工作经验

B.持有物业管理师证书

C.无不良信用记录

D.年满18周岁

【参考答案】D

【解析】《专家库管理办法》要求专家需具备5年以上相关经验、专业证书及良好信用，年龄要求无强制规定。

8、物业合同终止情形中，属于法定情形的是（）

A.业主大会决议解约

B.物业服务费欠缴累计达6个月

C.第三方审计报告认定亏损

D.业主委员会单方面终止

【参考答案】B

【解析】《条例》第五十六条明确物业服务费欠缴满6个月为法定终止情形，其他选项需双方协商或法定程序。

9、根据《上海市物业管理条例》，物业承接查验的法定主体是？

A.物业服务企业

B.原物业管理企业

C.第三方评估机构

D.街道办事处

【参考答案】B

【解析】根据条例第38条，物业承接查验由原物业管理企业负责，需在承接后15日内完成并提交报告。其他选项不符合法定主体要求。

10、物业项目经理必须具备的资格证书是？

A.建筑施工员证

B.物业管理师（中级）

C.消防工程师证

D.电工操作证

【参考答案】B

【解析】《物业服务企业资质管理办法》规定项目经理需持有物业管理师（中级）以上证书，其他证书与岗位无关。

11、物业合同备案的有效期是？

A.1年

B.2年

C.3年

D.永久有效

【参考答案】A

【解析】根据《上海市物业管理条例》第45条，物业合同备案需在签订后30日内办理，有效期1年，到期需重新备案。

12、评标委员会成员人数不得少于？

A.5人

B.7人

C.9人

D.11人

【参考答案】B

【解析】《招标投标法实施条例》第50条规定，评标委员会成员不少于7人，其中技术经济专家不得少于成员总数的三分之二。

13、物业设施设备采购必须采用？

A.招标方式

B.招标或议标

C.竞争性谈判

D.直接采购

【参考答案】A

【解析】《政府采购法》第26条明确，采购单价超过10万元的必须招标，物业设施采购通常适用此规定。

14、物业服务质量投诉处理时限是？

A.24小时

B.小时

C.72小时

D.5个工作日

【参考答案】C

【解析】《上海市物业管理条例》第条规定，投诉受理后应2个工作日内启动调查，7个工作日内完成处理。

15、物业企业资质等级分为？

A.一级、二级、三级

B.甲级、乙级、丙级

C.金级、银级、铜级

D.

A、

B、C级

【参考答案】A

【解析】根据《物业服务企业资质管理办法》第12条，资质等级设置为一级至三级，其他分类非官方标准。

16、物业服务质量评分中，设施设备管理占比？

A.15%

B.20%

C.25%

D.30%

【参考答案】C

【解析】根据《上海市物业管理招标投标管理规范》，设