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房地基买卖合同

房地基买卖合同是规范地基交易双方权利义务的重要法律文件，其结构设计需兼顾交易安全与实践操作性。一份完整的合同通常包含合同订立依据与目的、双方当事人信息、房屋地基基本情况、价格与支付方式、交付验收、权属变更登记、违约责任、争议解决等核心模块，每个模块又细分若干条款以明确具体权利义务。以下从合同结构、核心条款及注意事项三个维度展开说明。

一、合同结构解析

（一）合同订立依据与目的

合同开篇需明确法律依据，通常引用《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，确保交易行为的合法性。合同目的部分应清晰表述“为明确出卖方与买受方在房屋地基买卖过程中的权利义务，保障双方合法权益，维护交易秩序”，为后续条款设定总纲。

（二）双方当事人信息

出卖方信息：需完整填写名称（或个人姓名）、法定代表人（如为企业）、住所地、联系方式等，个人出卖时还需注明身份证号码。若涉及共有产权，需列明全部共有人信息并附授权文件。

买受方信息：内容与出卖方相对应，企业作为买受方时需提供营业执照副本编号，个人则需确认是否具备地基所在地的购房资格（如部分地区对非本地户籍人员购买宅基地有限制）。

（三）房屋地基基本情况

此章节是合同核心，需详细描述地基的自然属性与法律属性。包括：

位置：精确到市、区（县）、街道（乡镇）、门牌号，必要时附地籍图或卫星定位坐标。

面积：分别注明土地使用权证登记面积、实际测量面积，若存在差异需说明处理方式（如按实测面积多退少补）。

用途：明确规划用途（如住宅、商业、工业）及现状用途，需与土地使用权证记载一致，避免后续开发受限。

权属证明：列明权属证书编号、发证机关、取得方式（出让/划拨/集体建设用地）、使用年限等，集体土地需额外注明是否经集体经济组织同意转让。

（四）价格与支付方式

价格条款：需同时标注总价（阿拉伯数字与大写金额）、单价（元/平方米），并说明价格是否包含土地出让金、税费等附加费用。

支付方式：常见组合包括“定金+首付款+尾款”，例如：合同签订后3日内支付定金（总价款20%），权属变更材料提交后支付首付款（总价款50%），过户完成后10日内支付尾款（总价款30%）。支付方式需明确为银行转账，并注明双方账户信息。

（五）交付与验收

交付时间：需设定具体日期，如“出卖方应于权属变更登记完成后15日内交付地基”，并约定逾期交付的宽限期及违约责任。

验收标准：包括地基平整度、地质条件（如是否存在塌陷风险）、地下管线分布、周边基础设施配套（水、电、路、通讯等接入情况），可参照《建筑地基基础工程施工质量验收标准》等行业规范。

验收程序：买受方应在收到交付通知后7日内组织验收，签署验收单；如有异议需书面提出，双方协商整改方案，逾期未验收视为默认合格。

（六）权属变更与登记

办理责任：通常约定出卖方主导办理，买受方配合提供材料，时限设定为“合同签订后60日内提交全部过户资料”。

费用承担：明确契税、印花税、登记费等由哪方承担，若因政策调整导致税费标准变化，需约定调整后的分担方式（如按比例分摊或由某一方全额承担）。

权属风险转移：以“登记完成之日”为界，此前风险由出卖方承担，此后由买受方承担。

（七）违约责任

出卖方违约情形：包括逾期交付、权属瑕疵（如抵押未解除、查封）、地基面积缩水（误差超过3%）等，对应违约金一般按日计算（如总价款的0.05%/日），严重违约时买受方有权解除合同并要求返还已付款及利息。

买受方违约情形：主要为逾期付款，违约金计算方式同上，逾期超过30日，出卖方有权没收定金并解除合同。

免责条款：需列明不可抗力（如地震、政府征收）导致合同无法履行时的处理方式，通常为双方互不承担责任，已付款项无息返还。

（八）争议解决方式

约定协商、调解、仲裁或诉讼的递进式解决路径。选择仲裁需明确仲裁机构名称（如“提交XX市仲裁委员会仲裁”），选择诉讼则需约定管辖法院（如“地基所在地人民法院”），避免因约定不明导致管辖权争议。

二、核心条款深度解读

（一）地基权属瑕疵担保条款

出卖方需承诺“对所售地基享有完整所有权或处分权，权属清晰，不存在抵押、查封、共有权益争议等权利限制”，并约定“若因权属问题导致合同无法履行，出卖方应双倍返还定金（或返还已付款并赔偿总价款20%的违约金）”。实践中，买受方可要求出卖方提供《土地使用权查询结果证明》作为附件。

（二）价格调整机制

针对地基交易周期长（尤其是需补缴土地出让金的情况），可增设“价格调整条款”：如遇国家政策调整导致土地出让金标准上涨，超出原预算10%的部分由双方平均分担；若因买受方原因导致交易延迟，期间地基市场价格上涨的风险由买受方承担，下跌则由出卖方承担。

（三）交付后的权利义务划分

风险承担：交付后地基若因自然灾害受损，修复责任由