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商业租赁合同中的争议解决

引言

商业租赁合同是商事活动中最基础的法律文件之一，它连接着出租人与承租人的核心利益，涵盖房屋使用、租金支付、设施维护等多维度权利义务。然而，由于商业环境的复杂性、市场变化的不可预测性以及合同双方对条款理解的差异，租赁关系中难免出现争议。这些争议若处理不当，不仅会导致经济损失，更可能破坏长期合作关系，甚至引发法律纠纷。因此，深入探讨商业租赁合同中的争议解决机制，既是维护双方合法权益的现实需求，也是促进商业交易稳定发展的重要课题。本文将围绕常见争议类型、解决方式选择及预防措施展开，系统梳理争议解决的全流程逻辑。

一、商业租赁合同常见争议类型

商业租赁合同争议的产生，往往源于合同条款的模糊性、履约行为的偏差或外部环境的变化。从实践来看，争议主要集中在以下四类场景中，每类争议又包含具体的矛盾点，需结合合同约定与法律规定具体分析。

（一）租金相关争议：核心利益的直接冲突

租金是租赁合同的核心条款，涉及金额、支付方式、调整机制等多重内容，也是争议高发领域。常见的租金争议包括：

其一，租金拖欠与减免纠纷。承租人可能因经营困难、资金周转问题或对房屋质量不满等原因拖欠租金；而出租人则可能以合同未约定减免为由要求全额支付。例如，当租赁房屋因市政施工导致客流量骤减时，承租人常以“情势变更”为由主张减免租金，双方对“情势变更”的认定标准易产生分歧。

其二，租金调整争议。若合同约定租金随市场行情或物价指数调整，但未明确调整周期、计算方式，双方可能对调整幅度产生争议。如某商铺租赁合同仅约定“租金每年按当地CPI指数调整”，但未明确是同比调整还是环比调整，实践中易引发计算分歧。

其三，租金支付方式争议。部分合同约定“现金支付”但未要求出具收据，或约定“转账至指定账户”但未明确账户信息，可能导致支付凭证缺失，进而引发“是否已支付”的举证纠纷。

（二）房屋使用与维护争议：权利边界的模糊地带

租赁期间，承租人对房屋的使用是否超出约定范围、维修责任如何划分，是另一类高频争议。

一方面，房屋改造与装修纠纷。若合同未明确“是否允许装修”“装修需经出租人同意的具体程序”“装修损失的补偿规则”，承租人擅自装修或出租人无理由拒绝装修申请，均可能引发争议。例如，承租人未经同意加装隔断，出租人要求恢复原状；或承租人投入高额装修后，合同提前终止，双方对装修残值的赔偿标准无法达成一致。

另一方面，设施维护责任争议。商业用房的水电、消防、电梯等设施需定期维护，若合同仅笼统约定“由承租人负责日常维护”，但未明确“重大维修（如屋顶漏水）是否由出租人承担”，或未区分“自然损耗”与“人为损坏”的责任，双方易就维修费用的承担主体产生分歧。

（三）合同解除与终止争议：违约认定的复杂博弈

合同解除与终止往往涉及高额赔偿，争议焦点集中在“是否构成根本违约”“解约条件是否成就”“赔偿范围如何确定”等方面。

例如，承租人因经营失败单方提出解约，出租人主张其行为构成根本违约，要求支付剩余租期租金作为违约金；而承租人可能抗辩“合同未明确单方解约的违约责任”或“出租人未履行维修义务导致无法经营”。此外，租赁期限届满后，承租人“超期占用”房屋但未续签合同，出租人要求按原租金双倍支付占用费，承租人则主张“超期占用仅需按原租金标准支付”，此类争议也较为常见。

（四）优先权利争议：法定与约定的冲突叠加

优先购买权与优先承租权是承租人的法定或约定权利，实践中常因行使条件、期限或通知义务未履行引发争议。

优先购买权方面，出租人出售房屋时未在合理期限内通知承租人，或未告知真实交易条件（如附加装修补偿等隐性费用），可能导致承租人主张“侵害优先购买权”并要求赔偿。优先承租权方面，若合同约定“租期届满后承租人享有优先承租权”，但未明确“优先承租的条件（如租金涨幅上限）”“行使期限（需在租期届满前多久提出）”，出租人可能以“新承租人出价更高”为由拒绝续租，承租人则主张“优先承租权应排除单纯价格因素”。

二、商业租赁合同争议的解决方式选择

面对上述争议，合同双方需根据争议性质、标的大小、合作关系等因素，选择最适合的解决方式。当前，商业租赁合同争议的解决方式主要包括协商、调解、仲裁与诉讼四种，每种方式各有优劣，实践中常形成“阶梯式”解决路径。

（一）协商：最基础的柔性解决机制

协商是争议双方直接沟通、达成和解的方式，具有成本低、效率高、灵活性强的特点，是解决争议的首选路径。协商的关键在于双方保持理性，以“合作共赢”为目标，而非单纯追求“胜负”。

例如，在租金拖欠争议中，承租人可主动说明经营困难的具体情况（如提供财务报表），提出分期支付方案；出租人则可考虑减免部分滞纳金，或延长支付期限，避免因诉讼导致房屋空置损失。协商成功的核心在于信息透明与互谅互让，若双方能达成书面和解协议（明确争议处理结果、后续履约要求等