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房地产销售合同条款风险防范说明书

房地产交易涉及重大财产利益，其核心法律文件——《房地产销售合同》（或称《商品房买卖合同》、《存量房/二手房买卖合同》）的条款设定直接关系到交易双方的权利义务与潜在风险。作为买方或卖方，在签署任何具有法律约束力的文件前，对合同条款进行细致审查与风险评估至关重要。本说明书旨在揭示房地产销售合同中常见的条款风险点，并提供相应的防范建议，以期帮助交易主体最大限度维护自身合法权益。

一、合同主体资格的审查风险与防范

合同主体的真实性、合法性是保障合同效力及顺利履行的前提。

风险点：

1.卖方身份与产权人不一致：非产权人擅自处分房产，或产权人未经其他共有人（如夫妻共有、继承共有等）同意擅自出售，可能导致合同无效或引发后续纠纷。

2.开发商资质瑕疵：购买新房时，开发商未取得《商品房预售许可证》等法定开发销售资质，或其营业执照、开发资质已过期、被吊销，将直接影响购房合同的法律效力及后续产权办理。

3.代理人权限不明：若由代理人签署合同，其授权委托书的真实性、授权范围及期限可能存在瑕疵，导致代理行为无效。

防范措施：

*核实卖方身份与产权证明：要求卖方出示有效身份证件、不动产权证书（或房屋所有权证、国有土地使用证），并至不动产登记部门查询核实产权信息，确认其为合法权利人，且产权清晰、无抵押、查封等权利限制。

*审查开发商“五证二书”：购买期房或现房，务必查验开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》），以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

*确认代理权限：如系代理，需审查授权委托书原件，明确代理事项、权限及期限，并可要求提供代理人身份证明。必要时，可联系产权人本人核实。

二、标的物基本情况的明确与核实风险

合同标的物（即房产）的描述必须清晰、准确，避免因约定不明产生争议。

风险点：

1.房产基本信息模糊：合同中对房产的坐落位置、建筑面积（套内建筑面积与公摊面积）、户型、朝向、楼层等核心信息描述不清或与实际不符。

2.面积差异处理约定不明：实测面积与合同约定面积存在差异时，如何处理（多退少补、解除合同等）没有明确、公平的约定，易引发价格争议。

3.房屋权利状况隐瞒：卖方未如实告知房屋存在抵押、租赁、查封、户口未迁出、或涉及诉讼等权利负担或瑕疵。

4.房屋质量与装修标准约定不清：对于房屋质量标准、保修期限，以及装修房的材料品牌、规格、施工标准等约定含糊，交付时易产生货不对板的纠纷。

防范措施：

*核对房产信息：务必将合同中房产信息与不动产权证书、实地查看情况仔细核对，确保一致。建筑面积、套内面积、公摊面积应明确标注。

*明确面积差异处理：严格约定面积误差的处理方式，如误差在一定比例内（如3%）的，据实结算房价款；超出该比例的，买方有权解除合同或按约定价格结算等。

*卖方承诺与保证：要求卖方在合同中明确承诺所售房屋产权清晰，不存在任何未披露的权利限制、抵押、租赁、欠费及质量瑕疵，并约定相应的违约责任。可约定预留部分尾款作为户口迁出、物业交接等的保证金。

*细化质量与装修条款：对于房屋质量，应明确引用的国家标准及保修范围期限。装修标准应尽可能详尽，列明主要材料、设备的品牌、型号、规格，必要时可作为合同附件，并约定不符合约定时的整改、赔偿或解除合同权利。

三、价款支付方式与期限的风险防范

房价款的支付是合同履行的核心环节，其方式、期限及安全性需谨慎约定。

风险点：

1.支付方式约定不明：对于定金、首付款、尾款（或按揭贷款）的支付时间、条件、账户（是否为监管账户）等约定不清，易导致逾期付款或资金安全风险。

2.“阴阳合同”的风险：为逃避税费而签订价格不一致的“阴阳合同”，不仅违反法律规定，还可能导致合同无效或在一方违约时难以主张真实权利。

3.贷款不成的处理机制缺失：买方依赖银行按揭贷款支付房款，但合同中未约定如因买方或卖方原因导致贷款无法获批时的处理方式（如解除合同、变更付款方式、卖方协助等）。

防范措施：

*明确支付细节：清晰约定定金、首付款、尾款的支付金额、时间节点、支付方式（现金、转账）、收款账户信息。强烈建议通过银行转账并保留凭证，大额款项优先选择资金监管方式，确保资金安全。

*拒绝“阴阳合同”：坚持以真实交易价格签订合同，遵守税收法规，避免因小失大。

*预设贷款风险条款：明确约定若按揭贷款未能获得银行批准（包括额度不足）时的解决方案，如买方在一定期限内自筹资金补足、双方协商变更付款方式或和平解除合同、互不承担违约责任等。

四、房屋交付与产权过户的核心约定

房屋的如期