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商业银行在建工程抵押贷款管理办法

第一章总则

第一条目的与依据

为规范本行在建工程抵押贷款业务操作，加强风险管理，保障信贷资产安全，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国商业银行法》、《城市房地产抵押管理办法》及其他相关法律法规和本行信贷管理制度，特制定本办法。

第二条定义

本办法所称在建工程抵押贷款，是指本行向借款人发放的，以借款人（或第三人）合法拥有的、正在建设中的工程项目作为抵押物，用于该工程项目继续建造资金需要的贷款。

第三条适用范围

本办法适用于本行各分支机构办理的各类在建工程抵押贷款业务。

第四条基本原则

在建工程抵押贷款业务应遵循“审慎经营、合法合规、风险可控、注重效益”的原则。

第二章贷款对象、用途与条件

第五条贷款对象

在建工程抵押贷款的借款人为具备相应资质和偿债能力的企（事）业法人、其他经济组织。

第六条贷款用途

贷款资金应用于该在建工程项目的继续建造，包括但不限于支付工程款、购置设备、原材料等与项目建设直接相关的支出。严禁挪用于房地产开发以外的其他投资、投机或消费领域。

第七条借款人应具备的基本条件

（一）经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记，具有合法有效的法人资格或其他依法设立的组织资格；

（二）持有有效的营业执照、组织机构代码证、税务登记证（若有）及贷款卡（若有）；

（三）具有健全的组织机构和完善的财务管理制度；

（四）具有良好的信用记录和还款意愿，无重大不良信用记录；

（五）项目已取得合法的立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关行政审批文件；

（六）项目资本金已按规定足额到位，并与贷款申请额相匹配；

（七）能够提供本行认可的在建工程作为抵押担保；

（八）本行要求的其他条件。

第八条抵押物（在建工程）应具备的条件

（一）抵押人对在建工程拥有合法的所有权或依法有权处分；

（二）在建工程已取得合法的土地使用权证（或不动产权证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

（三）项目建设进度符合国家及地方相关规定，工程形象进度已达到一定水平（具体标准由本行根据项目类型及区域市场情况另行制定内部指引）；

（四）在建工程占用范围内的土地使用权一并抵押，不得单独抵押；

（五）在建工程抵押范围明确，能够合理界定；

（六）不存在产权争议或其他权利限制；

（七）本行规定的其他条件。

第三章贷款额度、期限与利率

第九条贷款额度

贷款额度根据在建工程的评估价值、项目总投资、借款人资金需求、偿债能力及本行风险控制要求综合确定。抵押率（贷款金额与抵押物评估价值之比）原则上不超过本行规定的上限，具体比例根据项目风险状况、市场环境等因素动态调整。

第十条贷款期限

贷款期限应根据项目建设周期、预计竣工交付时间、借款人的现金流状况及综合偿债能力合理确定。贷款到期日原则上不应晚于项目预计竣工交付日期后一定期限（具体期限由本行根据实际情况确定）。

第十一条贷款利率

贷款利率应按照中国人民银行及本行有关利率管理规定执行，综合考虑贷款风险、资金成本、市场竞争等因素确定。可采用固定利率或浮动利率。

第四章贷款申请与受理

第十二条申请材料

借款人申请在建工程抵押贷款，应向本行提交以下主要材料（原件及复印件）：

（一）贷款申请书，说明贷款用途、金额、期限、还款来源等；

（二）借款人基本资料：包括但不限于营业执照、公司章程、法定代表人身份证明、授权委托书、财务报表等；

（三）项目相关资料：包括但不限于项目可行性研究报告、立项批复、土地使用权证（或不动产权证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程承发包合同、项目进度计划、已投入资金证明等；

（四）抵押物权属证明及相关资料；

（五）本行要求提供的其他材料。

第十三条受理

经办行收到借款人申请材料后，应对材料的完整性、合规性进行初步审查。对符合受理条件的，予以受理；对材料不齐或不符合要求的，应一次性告知借款人需补充的材料。

第五章尽职调查与风险评估

第十四条调查内容

受理贷款申请后，经办行应组织开展尽职调查，主要内容包括：

（一）借款人调查：核实借款人主体资格、经营状况、财务状况、信用状况、还款能力及还款意愿；

（二）项目调查：核实项目立项、规划、用地、施工等审批手续的合法性、真实性、有效性；调查项目的市场前景、建设方案、建设进度、投资估算与资金筹措方案、预期经济效益和社会效益；

（三）抵押物调查：核实抵押物的权属状况、位置、面积、建设进度、工程质量、周边环境、市场价值及变现能力；确认抵押人对抵押物的处分权；

（四）贷款用途调查：核实贷款用途的真实性、合规性，确保贷款用于指定的在建工程项目；

（五）风险因素及缓释措施调查：分析