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2025年房地产经纪人城市更新与旧改项目中的角色与操守专题试卷及解析

2025年房地产经纪人城市更新与旧改项目中的角色与操守专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在城市更新项目中，房地产经纪人首要的核心职责是什么？

A、负责项目施工监理

B、协调政府审批流程

C、作为专业中介，促进产权方与开发方之间的信息对称与交易达成

D、直接进行项目投资决策

【答案】C

【解析】正确答案是C。房地产经纪人的核心价值在于其专业中介服务，特别是在城市更新这类复杂项目中，信息不对称是主要障碍。经纪人通过专业知识和沟通能力，弥合产权方（如原业主、村集体）与开发方之间的信息鸿沟，促成交易。A选项是施工方职责；B选项主要是开发企业或专门报批机构的工作；D选项是投资方的决策权。知识点：房地产经纪人的核心职能与定位。易错点：容易将经纪人的角色与开发商、政府或其他参与方的角色混淆。

2、在旧改项目中，经纪人向潜在开发方介绍项目时，应优先披露哪类信息？

A、项目的最高潜在售价

B、项目周边的规划利好，如未来地铁线路

C、项目存在的产权瑕疵、历史遗留问题及主要风险

D、与项目方私下约定的“底价”

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据房地产经纪人的职业操守，诚信和风险披露是首要原则。优先披露风险和瑕疵，是保护交易安全、维护自身专业声誉的基础。A和B是项目价值的一部分，但应在风险披露之后；D选项若涉及非公开或不当约定，则可能违反职业道德。知识点：房地产经纪人的信息披露义务与风险提示责任。易错点：经纪人可能为了促成交易而倾向于优先强调利好信息，而忽略了风险提示的法定和道义责任。

3、城市更新项目中，当多个产权人意见不一，难以形成统一搬迁意愿时，经纪人最应采取的专业做法是？

A、代表开发商与个别“钉子户”进行强硬谈判

B、运用专业知识，向所有产权人清晰解释补偿方案、回迁方案及法律后果，促进内部协商

C、建议开发商直接放弃该项目

D、只与愿意合作的产权人签约，放弃其余部分

【答案】B

【解析】正确答案是B。经纪人的角色是协调者和信息传递者，而非决策者或施压者。面对复杂的多产权人情况，其专业价值在于通过中立、专业的解释，帮助各方理解利弊，寻求共识。A选项违反了中立协调原则；C和D选项过于消极，未能体现经纪人解决问题的专业能力。知识点：经纪人在多方利益冲突中的协调与沟通技巧。易错点：经纪人可能不自觉地站队，偏向于委托方（开发商），从而失去中立性，导致矛盾激化。

4、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产经纪人在参与旧改项目时，可以从事以下哪项活动？

A、担任征收实施单位，直接进行房屋征收工作

B、为被征收人提供法律代理服务，参与行政复议或诉讼

C、在征收决定公告后，为被征收人提供市场化的房地产咨询、评估和安置房交易中介服务

D、自行发布征收补偿标准公告

【答案】C

【解析】正确答案是C。房屋征收是政府行为，由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施。经纪人作为市场主体，不能成为征收主体（A错误），也不能从事法律代理（B错误是律师业务）或发布政府公告（D错误）。但经纪人可以在征收决定作出后，为被征收人提供市场化的、自愿的咨询服务，如评估咨询、安置房买卖撮合等。知识点：政府征收与市场化更新的区别，经纪人的业务边界。易错点：混淆政府征收行为与市场化的经纪服务行为，误以为经纪人可以深度介入甚至主导征收过程。

5、在处理旧工业厂房改造项目时，经纪人发现该地块土地性质仍为工业用地，但业主希望按商业用途进行交易。此时，经纪人应如何操作？

A、按业主意愿，以商业用途包装项目进行推广

B、明确告知业主土地性质与规划用途不符，交易存在重大法律风险，并建议其先完成规划变更或明确告知受让方此风险

C、只要买卖双方都同意，可以促成交易

D、只管撮合，土地性质问题是双方自己的事

【答案】B

【解析】正确答案是B。这是典型的职业操守问题。经纪人必须确保其促成交易的基础信息真实、合法。土地性质与规划用途不符是重大瑕疵，必须向交易双方明确披露。A选项是欺诈行为；C和D选项是失职，未履行风险提示义务，可能导致后续法律纠纷和行业处罚。知识点：土地用途管制与房地产交易合法性审查。易错点：为了业绩而忽视或隐瞒关键的法律风险，这是经纪人职业生涯中的大忌。

6、城市更新项目中，经纪人的佣金通常由谁支付？

A、一律由买方（开发方）支付

B、一律由卖方（产权方）支付

C、由委托其提供经纪服务的一方支付，可以是买方、卖方或双方共同承担

D、由政府从城市更新专项资金中列支

【答案】C

【解析】正确答案是C。佣金的支付遵循“谁委托，谁支付”的市场原则。在城市更新项目中，经纪服务模式多样，可能是产权方委托经纪人寻找开发商，也可能是开发商委托经纪人进行产权整合，因此佣金支付方并不固定。A和B选项过于