2025年房地产经纪人城市更新政策实施主体专题试卷及解析.docxVIP

2025年房地产经纪人城市更新政策实施主体专题试卷及解析

2025年房地产经纪人城市更新政策实施主体专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在我国城市更新活动中，通常被定位为“引导者”和“监管者”的核心实施主体是？

A、原权利人

B、市场主体

C、政府及其相关部门

D、第三方服务机构

【答案】C

【解析】正确答案是C。在我国的城市更新政策框架中，政府及其相关部门（如住建、规划、自然资源等部门）承担着制定规划、出台政策、审批项目、监督实施等核心职能，是整个活动的引导者和监管者。A选项原权利人是项目的参与者和利益相关方，但不是全局的引导者；B选项市场主体是项目的主要投资和运营者，是“运作方”，但需在政府引导下进行；D选项第三方服务机构提供专业支持，属于辅助角色。知识点：城市更新中不同主体的角色定位。易错点：容易混淆政府与市场主体的角色，误认为市场化的项目中市场主体是核心引导者。

2、某城市更新项目需要引入社会资本进行改造，在确认项目实施主体时，最核心的前置程序通常是？

A、项目规划设计方案完成

B、完成100%原权利人的意愿征集并同意

C、政府发布项目招标公告

D、达到政策规定的意愿征集同意比例

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据大多数城市的更新政策，引入社会资本前，必须先完成对原权利人的意愿征集，并且同意率必须达到政策规定的门槛（如90%或95%），这是项目合法启动和后续招标、确定实施主体的基础。A选项规划设计方案是在意愿征集后，结合实施主体要求深化形成的；B选项100%同意在实践中几乎不可能，政策通常设定一个高比例门槛而非100%；C选项招标公告是在意愿征集达标后，政府为选择实施主体而采取的程序。知识点：城市更新项目启动的前置条件。易错点：误以为规划方案或政府公告是第一步，而忽视了“以人为本”的意愿征集是项目合法性的根基。

3、在市场化运作的城市更新项目中，承担主要投资风险、负责项目融资、建设和后期运营，并追求合理回报的实施主体通常是？

A、村集体经济组织

B、政府投资平台公司

C、房地产开发企业等市场主体

D、项目所在地街道办事处

【答案】C

【解析】正确答案是C。市场化运作的核心特征是“谁投资、谁受益、谁承担风险”。房地产开发企业等市场主体作为专业的投资者和运营商，凭借其资本和运营能力进入项目，承担主要风险并获取回报。A选项村集体经济组织可能是权利人代表或合作方，但通常不独立承担全部市场风险；B选项政府投资平台公司更多出现在政府主导或准公益性的项目中；D选项街道办事处是基层政府派出机构，负责协调和监督，不承担商业投资风险。知识点：市场化模式中实施主体的权责利。易错点：将所有参与方都视为实施主体，未能准确识别承担核心商业风险的主体。

4、对于涉及历史风貌保护的城市更新片区，其实施主体的确定往往更加强调？

A、资本实力和开发速度

B、专业保护能力和文化传承理念

C、商业价值和利润最大化

D、拆迁补偿的支付能力

【答案】B

【解析】正确答案是B。历史风貌保护类项目的首要目标是保护其历史价值和文化内涵，而非单纯的经济效益。因此，在选择实施主体时，会重点考察其是否具备历史建筑修缮、活化利用的专业能力，以及是否有传承文化的理念和实践经验。A、C、D选项虽然是实施主体需要具备的通用能力，但在该类项目中并非首要考量标准。知识点：特殊类型城市更新项目（如文保项目）的实施主体选择标准。易错点：用常规房地产开发项目的标准去衡量所有类型的城市更新项目，忽视了项目的特殊性。

5、城市更新项目中，由原权利人（如业主、村民）自行或联合成立公司，作为实施主体对自有物业进行改造的模式，被称为？

A、政府主导模式

B、市场主体主导模式

C、权利人自主改造模式

D、政企合作模式

【答案】C

【解析】正确答案是C。权利人自主改造模式的核心特征是“谁的房子谁改造”，原权利人作为实施主体，自行决策、筹资、组织改造。A选项政府主导模式下实施主体是政府或其指定机构；B选项市场主体主导模式下实施主体是引入的开发商等；D选项政企合作模式是政府与企业共同作为实施主体或形成合作关系。知识点：城市更新按实施主体划分的主要模式。易错点：对“权利人自主改造”的概念不熟悉，容易将其与有企业参与的政企合作模式混淆。

6、在城市更新项目中，负责对土地、房屋价值进行评估，为搬迁补偿提供依据的专业机构，其角色属于？

A、实施主体

B、政府部门

C、原权利人

D、第三方服务机构

【答案】D

【解析】正确答案是D。评估机构作为独立的专业机构，为城市更新项目提供客观的价值评估服务，是典型的第三方服务机构。它不直接参与项目的投资、建设或决策，而是提供技术支持。A、B、C选项都是项目的主要利益相关方，而评估机构是为这些主体提供服务的独立方。知识点：城市更新生态圈中的第三方服务