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2025年房地产经纪人城中村改造中的土地使用权专题试卷及解析

2025年房地产经纪人城中村改造中的土地使用权专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、城中村改造项目中，原集体土地依法征收为国有土地后，其土地使用权通常通过何种方式出让给改造实施主体？

A、协议出让

B、招标拍卖挂牌

C、行政划拨

D、作价入股

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《土地管理法》及城市房地产管理相关规定，经营性用地必须通过招标、拍卖、挂牌等公开市场方式出让。城中村改造后的土地多用于商业、住宅等经营性用途，因此应采用招拍挂方式。A选项协议出让仅限于特殊情形；C选项划拨仅用于公益事业；D选项作价入股适用于特定国企改革场景。知识点：土地使用权出让方式。易错点：混淆不同出让方式的适用条件。

2、城中村改造中，村民原有宅基地使用权在征收补偿时通常按何种标准评估？

A、市场价值

B、重置成本

C、基准地价

D、残余价值

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，宅基地使用权补偿应参照类似房地产市场价格。B选项重置成本适用于建筑物；C选项基准地价是区域指导价；D选项残余价值用于废弃资产。知识点：土地征收补偿标准。易错点：忽视宅基地使用权的财产属性。

3、改造项目涉及的历史遗留用地，若无法提供完整权属证明，可通过何种程序确认土地使用权？

A、直接登记

B、公告征询异议

C、司法裁决

D、政府认定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《不动产登记暂行条例》，无权属证明土地需经公告30日无异议后登记。A选项直接登记不符合程序；C选项司法裁决适用于争议土地；D选项政府认定需配合公告程序。知识点：土地使用权确权程序。易错点：混淆不同确权路径的适用情形。

4、城中村改造后，配套建设的保障性住房用地通常采用何种供地方式？

A、出让

B、租赁

C、划拨

D、授权经营

【答案】C

【解析】正确答案是C。保障性住房属于公益性项目，根据《土地管理法》，可依法以划拨方式供地。A选项出让需缴纳土地出让金；B选项租赁适用于工业用地；D选项授权经营仅限国企。知识点：土地用途与供地方式对应关系。易错点：忽视保障性住房的公益属性。

5、改造项目中的集体经营性建设用地入市，其使用权最高年限为多少年？

A、30年

B、40年

C、50年

D、70年

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《土地管理法实施条例》，集体经营性建设用地使用权年限参照国有同类用途，工业用地50年。A选项30年适用于临时用地；B选项40年适用于商业用地；D选项70年适用于住宅用地。知识点：土地使用权年限规定。易错点：混淆不同用途土地的年限。

6、城中村改造过程中，原土地使用权人可优先获得的补偿方式是？

A、货币补偿

B、产权调换

C、就业安置

D、社保补贴

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《城市房屋拆迁管理条例》，产权调换是优先补偿方式，保障居住权。A选项货币补偿为补充方式；C、D选项属于辅助保障措施。知识点：征收补偿方式优先级。易错点：忽视产权调换的法定优先性。

7、改造项目完成土地整理后，新增建设用地指标的获取途径是？

A、市场购买

B、政府分配

C、增减挂钩

D、自行申报

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据城乡建设用地增减挂钩政策，通过拆旧建新平衡指标。A选项市场购买不合法；B选项政府分配需挂钩；D选项自行申报无依据。知识点：建设用地指标管理。易错点：混淆指标获取的合法途径。

8、城中村改造涉及的土地增值税，其计税依据是？

A、土地原值

B、增值额

C、评估价值

D、成交价格

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《土地增值税暂行条例》，以转让房地产的增值额为计税依据。A选项土地原值用于计算增值额；C选项评估价值仅用于特殊情况；D选项成交价格需扣除成本。知识点：土地增值税计税规则。易错点：混淆计税依据与评估价值。

9、改造项目中的土地使用权抵押登记，应向哪个部门申请？

A、自然资源部门

B、住建部门

C、税务部门

D、金融监管部门

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《不动产登记暂行条例》，土地使用权抵押由自然资源部门统一登记。B选项住建部门负责房屋登记；C选项税务部门负责税收；D选项金融监管部门负责监管。知识点：不动产登记机构职责。易错点：混淆不同部门的登记权限。

10、城中村改造后，工业用地转商业用地的审批权限属于？

A、县级政府

B、市级政府

C、省级政府

D、国务院

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《土地管理法》，土地用途重大变更需省级政府批准。A、B选项权限不足；D选项国务院仅审批特殊情形。知识点：土地用途变更审批层级。易错点：忽视变更审批的层级要求。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、城中村改造中，土地使用权变更登记需提交