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2025年房地产经纪人不当承诺与保证的法律风险防范专题试卷及解析

2025年房地产经纪人不当承诺与保证的法律风险防范专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在带看过程中，向客户承诺“该房产未来一年内房价必涨10%”，这种行为主要违反了以下哪项法律规定？

A、《城市房地产管理法》

B、《民法典》关于诚实信用原则的规定

C、《广告法》关于虚假宣传的规定

D、《消费者权益保护法》

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则”，经纪人承诺房价涨幅属于对未来的不确定事项作出保证，违反了诚实信用原则。A项主要规范房地产开发交易行为，C项针对广告宣传，D项保护消费者权益，但本题核心是民事活动中的诚信原则。知识点：诚实信用原则。易错点：容易误选C，但带看过程中的口头承诺不属于广告行为。

2、某经纪人为促成交易，隐瞒了房屋存在抵押的事实，该行为可能承担的法律责任不包括？

A、民事赔偿责任

B、行政处罚

C、刑事责任

D、行政拘留

【答案】D

【解析】正确答案是D。隐瞒房屋抵押事实属于欺诈行为，需承担民事赔偿（A），可能面临行业行政处罚（B），情节严重可能构成合同诈骗罪（C），但行政拘留通常适用于治安管理处罚，不适用于此类民事欺诈。知识点：房地产经纪法律责任。易错点：容易混淆行政处罚与行政拘留的区别。

3、房地产经纪合同中“保证贷款100%通过”的条款，其法律效力如何？

A、有效，属于行业惯例

B、无效，属于无效格式条款

C、可撤销，存在重大误解

D、效力待定，需银行确认

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第四百九十七条，提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任的条款无效。贷款审批权在银行，经纪人无权保证，该条款属于无效格式条款。知识点：格式条款效力。易错点：容易误认为属于可撤销条款，但此类条款直接违反法律强制性规定。

4、经纪人在微信聊天中承诺“学区房保证能上XX小学”，后因政策调整无法入学，客户要求赔偿，法院可能如何认定？

A、构成违约，应全额赔偿

B、构成欺诈，双倍赔偿

C、承诺无效，不承担责任

D、承担缔约过失责任

【答案】D

【解析】正确答案是D。学区政策属于政府调控范围，经纪人承诺超出其控制能力，虽不构成故意欺诈，但违反了先合同义务，需承担缔约过失责任。知识点：缔约过失责任。易错点：容易误选A，但学区政策变化属于不可归责于经纪人的因素。

5、下列哪项不属于房地产经纪人的“不当保证”？

A、承诺房屋无质量问题

B、保证交易流程安全

C、承诺投资回报率

D、保证产权清晰

【答案】B

【解析】正确答案是B。保证交易流程安全属于经纪人的基本职责，而A、C、D均是对未来或不确定事项的保证，属于不当承诺。知识点：不当保证的认定。易错点：容易混淆基本服务承诺与不当保证的界限。

6、经纪人向客户出示伪造的房屋无查封证明，该行为可能触犯的罪名是？

A、合同诈骗罪

B、伪造国家机关证件罪

C、虚假广告罪

D、非法经营罪

【答案】B

【解析】正确答案是B。伪造无查封证明属于伪造国家机关公文证件行为，直接触犯《刑法》第二百八十条。知识点：房地产经纪刑事风险。易错点：容易误选A，但伪造行为本身已独立构成犯罪。

7、客户因经纪人不当承诺遭受损失，诉讼时效期间为？

A、1年

B、2年

C、3年

D、20年

【答案】C

【解析】正确答案是C。《民法典》第一百八十八条规定普通诉讼时效为3年，自权利人知道或应当知道权利受损之日起算。知识点：诉讼时效。易错点：容易混淆旧法规定的2年时效。

8、经纪公司内部规定“禁止口头承诺”，但经纪人仍作出承诺，该承诺的法律效力？

A、无效，违反内部规定

B、有效，对客户有约束力

C、可撤销，需客户追认

D、效力待定，需公司确认

【答案】B

【解析】正确答案是B。内部规定不影响对外法律效力，经纪人的职务行为对客户有效，公司需承担责任。知识点：职务行为的法律后果。易错点：容易误认为内部规定可以对抗善意第三人。

9、下列哪项证据不能证明经纪人存在不当承诺？

A、微信聊天记录

B、中介费发票

C、录音录像

D、书面补充协议

【答案】B

【解析】正确答案是B。中介费发票仅能证明服务关系，不能证明承诺内容。知识点：证据的证明力。易错点：容易忽视不同证据的证明对象差异。

10、经纪人承诺“包办落户”，实际无法实现，客户可主张的权利不包括？

A、解除合同

B、双倍返还定金

C、赔偿损失

D、退还服务费

【答案】B

【解析】正确答案是B。双倍定金罚则仅适用于定金合同，服务费不适用定金规则。知识点：定金罚则的适用。易错点：容易混淆定金与预付款的区别。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人常见的“不当承诺”包括？

A、承诺房价涨幅

B