物业公司财务核算及作业流程标准规范.docVIP

物业企业会计核实措施

第一章经营收入核实管理要求

1经营收入范围经营收入是指企业从事物业管理和其它经营活动所取得各项收入，包含主营业务收入和其它业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得收入，包含物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核实。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外其它经营性收入。如企业经营自己拥有产权房屋建筑物和共用设施取得收入、前期费收入等1.1.3物业大修收入是指企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得收入。1.2其它业务收入是指企业从事主营业务以外其它经营活动所取得收入，包含企业代为经营业主委员会或物业产权人、使用人提供房屋建筑物和共用设施取得收入，如代为房屋出租取得收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得收入；还包含房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或物业产权人、使用人提供商业用房，从事经营活动取得收入，如创办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2经营收入确实定及其时间

2.1企业应该在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款凭据时确定为经营收入实现。当年度经营收入必需计入当年度损益，不得提前或延后。2.2物业大修收入应该在业主管理委员会或物业产权人、使用人签证认可后，确定为营业收入实现。企业和业主委员会或物业产权人、使用人双方签署付款协议或协议，可依据协议或协议所要求付款日期或在收到协议要求价款之日确定营业收入实现。

3经营收入会计科目处理

3.1因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得经营收入计入“主营业务收入”科目。其它如材料物资销售等属于其它业务收入范围收入计入“其它业务收入”科目。以上科目必需按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核实。

3.2企业利用业主委员会场地收取停车使用费，所取得收入计入“其它应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。依据物业管理服务协议支付业主委员会收益或多种应负担管理费用（按协议要求列支）时，计入“其它应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业企业本身取得收益，即“其它应付款—***场地停车费代收”科目标贷方余额，借记并转入“其它业务收入”。各企业可依据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核实。

第二章成本费用核实管理要求

1成本核实方法成本核实应遵照收入成本配比标准，根据物业管理、物业经营、物业大修等不一样业务项目分别归集各自成本费用，成本核实方法一旦确定，最少在一个会计年度内不得任意改变。

2成本划分标准为了正确核实成本，须分清以下成本费用界限：

2.1生产经营成本和非生产经营成本界限只有正常生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本关键包含：直接从事物业管理等经营活感人职员资、奖金和按要求百分比提取福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用水电费；直接从事物业管理等经营活感人员劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾难偷窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。

2.2生产经营成本和期间费用界限凡和企业直接生产经营活动无关经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生行政性管理支出等。

2.3不一样会计期间成本费用界限依据“权责发生制”标正确定当期成本费用，正确核实“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。

2.4不一样核实单位费用界限依据管理需要，根据管理处核实成本费用。管理处发生成本费用，直接计入该管理处成本。3成本核实及科目设置3.1按不一样管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不一样核实对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3物业管理成本核实

3.3.1自营方法管理成本核实。采取自营方法进行物业管理服务，可将发生各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。3.3.2出包方法管理成本核实。对部分采取出包方法进行公共性服务，如绿化、保洁