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物业管理会计核算办法

一、总则

（一）核算目标与意义

物业管理会计核算是物业管理企业财务管理的核心环节，旨在通过一系列科学的会计处理方法，准确、及时、完整地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。其根本目标在于为企业管理者提供决策依据，为投资者、债权人等利益相关者提供可靠的财务信息，并满足国家宏观经济管理及税收征管的要求。规范的会计核算对于提升物业管理企业的经营管理水平、保障业主及企业合法权益、促进行业健康发展具有至关重要的意义。

（二）核算依据

物业管理企业的会计核算工作，应以《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》（或《小企业会计准则》，根据企业规模选择适用）以及国家统一的会计制度为根本遵循。同时，还应遵守物业管理行业相关的法律法规及财务管理制度，确保会计信息的合法性与合规性。

（三）核算基本前提

会计核算应以企业持续、正常的生产经营活动为前提（会计主体、持续经营、会计分期、货币计量）。物业管理企业作为独立的会计主体，应独立核算其自身的经营活动，与业主的资产及其他单位的经济活动严格区分。

（四）核算一般原则

会计核算应遵循客观性、相关性、明晰性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性等基本原则。确保会计信息真实可靠，便于理解和利用，并能满足不同使用者的需求。

二、会计要素核算

物业管理企业的会计核算对象是其在经营过程中发生的各项经济业务，具体表现为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润六大会计要素。

（一）资产的核算

资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。物业管理企业的资产主要包括流动资产和非流动资产。

1.流动资产：主要包括库存现金、银行存款、其他货币资金、应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款、存货等。

*库存现金与银行存款：应设置日记账，逐日逐笔登记，做到日清月结，账实相符。

*应收账款：主要核算企业因提供物业管理服务、出租资产等应向业主或使用人收取的款项，如物业管理费、停车费、水电费代收代缴差额等。应按债务人进行明细核算，并及时催收。

*存货：主要包括为物业管理服务而储备的材料物资，如清洁用品、维修备件、办公用品等。应建立存货明细账，采用先进先出法、加权平均法或个别计价法确定其成本。

2.非流动资产：主要包括固定资产、无形资产、长期待摊费用等。

*固定资产：指企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产，如办公设备、清洁设备、维修工具、交通工具、房屋建筑物（自有或融资租赁）等。应按固定资产类别、使用部门设置明细账，计提折旧。

*无形资产：如企业购入的软件、土地使用权等，应按规定进行摊销。

*长期待摊费用：如企业发生的装修费、大型设备改良支出等，应在受益期内平均摊销。

（二）负债的核算

负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。物业管理企业的负债主要包括流动负债和非流动负债。

1.流动负债：主要包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等。

*应付账款：核算企业因购买材料、商品和接受劳务供应等而应付给供应单位的款项。

*预收账款：核算企业按照合同规定向业主或使用人预收的款项，如预收的物业管理费、停车费等。应按付款单位或个人进行明细核算，并在服务提供时逐期确认收入。

*应付职工薪酬：核算企业应付给职工的各种薪酬，包括工资、奖金、津贴、补贴、职工福利、社会保险费、住房公积金等。

*应交税费：核算企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费，如增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加等。

*其他应付款：核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费等以外的其他各项应付、暂收的款项，如代收的水电费、押金等。

2.非流动负债：如长期借款、应付债券等，物业管理企业此类业务相对较少，如有发生，按相关准则核算。

（三）所有者权益的核算

所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，包括实收资本（或股本）、资本公积、盈余公积和未分配利润。其核算应遵循《企业会计准则》关于所有者权益的一般规定。

（四）收入的核算

收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。物业管理企业的收入主要包括主营业务收入和其他业务收入。

1.主营业务收入：指企业通过提供物业管理服务所取得的收入，这是物业管理企业收入的主要来源。

*物业管理费收入：根据物业管理服务合同约定，向业主或使用人收取的管理服务费。收入确认应遵循权责发生制原则，通常在提供服务的会计期间内确认。

*物业经营收入：如停车场管理收入、物业共用部位和共用设施设备经营