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2025年房地产经纪人佣金与不当得利法律关系专题试卷及解析

2025年房地产经纪人佣金与不当得利法律关系专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人甲在促成房屋买卖交易后，卖方拒绝支付约定的佣金。若甲已履行全部居间义务，卖方拒绝支付的行为可能构成何种法律关系？

A、违约行为

B、不当得利

C、侵权行为

D、无因管理

【答案】A

【解析】正确答案是A。房地产经纪人与委托人之间存在居间合同关系，经纪人促成合同成立后，委托人应按约定支付佣金。卖方拒绝支付的行为违反合同约定，构成违约。不当得利是指没有合法根据取得利益致使他人受损的情形，而本案中卖方拒付佣金是基于合同义务的违反，而非无合法根据取得利益。侵权行为需以过错侵害他人权益为要件，无因管理则指无法定义务但为他人利益管理事务，均与本案不符。知识点：居间合同效力与违约责任。易错点：混淆违约与不当得利的构成要件。

2、买方乙通过房地产经纪人丙购买房屋，后因房屋存在重大瑕疵导致交易失败。经纪人丙已收取部分佣金，乙要求返还。丙拒绝返还的行为可能构成？

A、合法佣金收入

B、不当得利

C、缔约过失责任

D、善意取得

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》规定，居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。本案中交易失败，丙无权获得佣金，其占有该款项缺乏法律依据，构成不当得利。合法佣金收入需以促成交易为前提；缔约过失责任发生在合同订立过程中；善意取得适用于物权变动场景。知识点：居间报酬支付条件与不当得利构成。易错点：忽视未促成交易则无报酬的基本规则。

3、房地产经纪人丁同时接受买卖双方委托，但未如实告知买方房屋存在抵押情况，导致买方损失。买方能否主张返还佣金？

A、不能，佣金已合法取得

B、能，因丁存在欺诈行为

C、能，因未履行如实告知义务

D、不能，买方应自行尽调

【答案】C

【解析】正确答案是C。经纪人负有如实告知义务，其隐瞒重要信息违反居间合同义务，买方有权要求返还佣金。欺诈需以故意为要件，本题未明确丁的主观状态；买方虽有尽调义务，但经纪人专业告知义务不可免除。知识点：经纪人法定义务与佣金返还条件。易错点：将一般过失与欺诈混同。

4、房地产经纪机构戊与委托人约定无论交易是否成功均收取固定服务费，该条款效力如何？

A、有效，属于商业惯例

B、无效，违反居间合同性质

C、可撤销，显失公平

D、效力待定，需审批

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第965条，居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。该约定违反法律强制性规定，属于无效条款。商业惯例不能违反法律；显失公平需同时具备客观结果与主观要件；效力待定适用于特定主体行为。知识点：居间报酬法定规则。易错点：误认当事人可任意约定报酬条件。

5、买方己通过经纪人庚购房后，发现庚故意隐瞒卖方非产权人的事实。己支付的佣金性质应如何认定？

A、正常居间报酬

B、可撤销的债权

C、不当得利

D、违约金

【答案】C

【解析】正确答案是C。庚未提供合法居间服务却收取佣金，缺乏法律依据，构成不当得利。正常报酬需以合法服务为前提；可撤销债权需符合法定事由；违约金需以合同约定为依据。知识点：不当得利与无效居间行为。易错点：忽视服务合法性对报酬性质的影响。

6、房地产经纪人辛为促成交易，故意夸大房屋面积，导致买方多支付房款。买方能否同时主张辛返还佣金并赔偿损失？

A、不能，只能择一主张

B、能，二者性质不同

C、不能，佣金已合法取得

D、能，但需先解除合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。返还佣金基于不当得利，赔偿损失基于侵权责任，二者不冲突。择一主张适用于同一法律关系；佣金取得因欺诈而非法；解除合同非必要前提。知识点：责任聚合理论。易错点：混淆不同法律责任的适用条件。

7、委托人壬未与房地产经纪机构癸签订书面合同，但癸已实际提供居间服务并促成交易。壬拒绝支付佣金，癸可主张？

A、不当得利返还

B、事实合同报酬

C、无因管理费用

D、缔约过失赔偿

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第469条，合同可书面、口头或其他形式。癸已实际履行服务，形成事实合同关系。不当得利需无合法根据；无因管理需无法定义务；缔约过失发生在合同订立前。知识点：事实合同认定。易错点：过度强调书面形式要求。

8、房地产经纪人子收取佣金后未开具发票，委托人丑能否以此为由拒付佣金？

A、能，属于履行抗辩

B、不能，发票非主给付义务

C、能，构成根本违约

D、不能，应另行主张

【答案】B

【解析】正确答案是B。开具发票属于附随义务，委托人不得以此对抗主给付义务（支付佣金）。履行抗辩需针对对价义务；根本违约需导致合同目的不能实现；丑可另行要求开票。知识点：合同义务分类。易错点：混淆主给付义务与附随义务。

9、房地产经纪机构寅与委托人约定佣金为