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趋势丨万科养老地产这么玩？

30岁的万科在中国企业中算是已经进入成熟期。万科的前十年从做饲料起家到之后逐渐涉足零售、广告、货运、服装、家电、手表、甚至电力、影视等十多个行业，发行B股后开始做减法，到2000年只剩下万科地产和万佳连锁。到2001年，也是郁亮成为总经理的那年，万科卖掉万佳，走向专业化，只做地产而且专做住宅，到2013年，万科开始进军商业地产，并以“一体两翼”为战略(住宅为主体，住宅产业化和城市配套服务商为两翼)。

新的一年，养老地产和工业地产会成为万科新战略的两个新的抓手，当然这同时也是一众品牌房企同时关注的方向。

据了解，万科的工业地产会以物流地产为主，养老地产如何做？先看看北京万科对此的思考。

背景：近些年，北京老龄化程度进一步加剧，60岁以上老年人口比例高达19.4%，远远高于10%的国际老龄化标准，，而且“421”家庭模式下，老年人空巢化趋势明显，“少子老龄化”的严峻态势使北京市老年人的医疗保健、生活照料等问题十分突出。

截止到2011年底，北京市户籍老年人口已近250万，占到户籍人口近两成，且老龄化趋势越来越明显，据预测，到2020年，全市老年人口将达到350万人，到2050年，这一数字更将上升到650万，家庭规模小型化、子女外出工作求学增多等原因，身边无子女的纯老年人家庭户还在日益增加，高龄老人、独居老人、失能失智老人的增加已经成为北京人口老龄化过程中的重要特征。

养老模式的转变：

在全市这种经济发展与社会结构转型的过程中，作为以往养老主要方式的家庭养老服务功能逐渐弱化。同时由于受传统观念的影响和社会经济发展水平的制约，养老机构无论数量还是质量都不能满足广大老年人日益增长的多样化养老需求。因此，养老问题成为将成为全市未来几十年内十分迫切的热点、难点问题。建立健全可靠的养老保障体系，大力推进养老服务社会化是当前和今后一个时期亟待解决的重要课题。

由于家庭的小型化，子女与父母分开居住，从而形成许多“空巢”家庭或独居家庭，给照顾老年人带来不便。但如果离开自己熟悉的生活环境，长期住在护理院、养老院等养护机构的老年人中，不少人患有抑郁症症状，其健康状况和生活质量都不理想。研究显示，有抑郁症症状的老年人在医疗、社会活动、身体功能以及生活质量等方面都面临严重问题。

养老行业3大误区

1、养老，规模化

养老单体项目动辄上千，甚至上万张床位是目前养老项目的开发趋势，但这种大规模、集中式养老项目却形成孤立的“老人城”，与市场需求存在偏差。

2、养老，自理化

候鸟式养老、分时度假的概念成为越来越多养老项目的噱头，然而，真正的养老需求却是那些失能、失智，具有刚性需求的老人和家庭。

3、养老，机构化

养老机构酒店化、养老机构医院化是目前养老项目的形象类比，然而，真正的养老机构应该像家，是一个有温情，有幸福感的养老居所。

万科养老理念：

针对以上误区，根据国务院35号文精神，万科从我国养老服务业发展进程和特点分析，提出以下三点理念：

1、机构养老社区化、机构养老家庭化。

2、以养老机构(主要为护理型)为平台，辐射具有居家养老、社区养老需求的社区家庭。

3、养老设施建设与社区服务配套相结合，平台开放，资源共享。

万科“三位一体”养老服务体系框架

1、社区嵌入式小型机构

根据社区区位、规模、老龄化程度等因素，针对老旧社区回购配套，针对新社区配套建设“社区嵌入式小型机构”，配备老年餐桌、日托中心、活动中心等服务设施，提供24小时长期照顾、日托、喘息服务、老年餐饮、健康管理等服务。

2、城市养老服务综合体

建立“自理公寓+护理公寓+商业配套+医疗配套”为一体的城市养老服务综合体，以其为社区服务中心，在针对全龄老年人服务的基础上，提供社区综合性配套服务。

3、全龄化养老服务社区

建立大规模养老社区，其中针对老年人，配备亲子两代居、居家型养老公寓、医疗机构、养老机构、老年大学、老年餐厅、户外健身场等一系列养老服务配套，整个社区进行适老化配套。

万科行动

北京万科针对自己二十多个已入住小区老龄人口做了认真翔实的调查、了解这一特殊客户群体的实际需求之后，认为解决养老保障的基点应放在社区，形成一种全新的社区养老模式——社区全龄化养老体系系统工程。

(一)机构养老社区化

社区是老年人的基本活动场所和生活空间，依托社区就近进行生活照顾、医疗保健及精神慰藉等方面的服务，是解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求，提高老年人生活质量的现实需要。

因此，为完成这一目标，北京万科将本着就近原则，在全市新建小区有部分有条件的在建小区内，根据小区的建设规模及人口规模持有一至若干幢包括住宅、商业楼栋在内的资源，主动放弃传统的