2025年房地产经纪人“一次拿地、分期开发”增值税处理专题试卷及解析.pdf

2025年房地产经纪人“一次拿地、分期开发”增值税处理专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人“一次拿地、分期开发”增值税处理

专题试卷及解析

2025年房地产经纪人“一次拿地、分期开发”增值税处理专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产企业“一次拿地、分期开发”模式下，首期项目销售时，其土地成本应如何

进行增值税差额扣除？

A、按土地总价款全额一次性扣除

B、按首期项目占地面积占项目总占地面积的比例分摊扣除

C、按首期项目建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊扣除

D、按首期项目销售收入占项目预计总收入的比例分摊扣除

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据增值税相关规定，对于分期开发项目，土地成本应按

照各期项目的建筑面积比例进行合理分摊，并在各期销售时进行差额扣除。选项A错

误，因为土地成本不能在首期全额扣除，需分期分摊。选项B错误，占地面积法通常

用于土地使用税或土地增值税的成本分摊，增值税差额扣除采用的是建筑面积法。选项

D错误，销售收入比例法不是增值税政策规定的土地成本分摊方法。知识点：增值税差

额扣除中土地成本的分摊方法。易错点：混淆不同税种下成本分摊方法，如增值税与土

地增值税的分摊标准不同。

2、某房地产公司一次性取得一块土地，分三期开发。在计算第一期销售商品房的

增值税时，可以扣除的土地价款包括哪些？

A、仅包括土地出让金

B、包括土地出让金和拆迁补偿费

C、包括土地出让金、拆迁补偿费和市政配套费

D、包括为取得土地使用权支付的全部款项及直接相关税费

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据财税[2016]36号等文件规定，允许扣除的土地价款是

指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金、征

地和拆迁补偿费、土地前期开发费以及向其他单位或个人支付的款项等，即取得土地使

用权所支付的的全部经济利益。选项A、B、C均不全面，只列举了部分构成项目。知

识点：增值税差额扣除中“土地价款”的构成范围。易错点：容易遗漏拆迁补偿费、前期

开发费等直接相关的成本费用，误以为仅指土地出让金。

3、房地产企业“一次拿地、分期开发”项目，在计算增值税时，当期允许扣除的土地

价款如何确定？

A、当期销售建筑面积占比×支付的全部土地价款

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B、当期销售建筑面积占比×(支付的全部土地价款已扣除土地价款)

C、当期销售建筑面积占比×项目总土地成本

D、(当期销售建筑面积/项目总可售建筑面积)×支付的全部土地价款

【答案】D

【解析】正确答案是D。政策规定，当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产

项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。选项A和B中的

“占比”表述不明确，未指明是占可供销售建筑面积的比例。选项C未明确是当期销售占

比，表述不准确。知识点：当期允许扣除土地价款的计算公式。易错点：计算公式的分

子和分母口径要一致，分母是“可供销售建筑面积”，而非总占地面积或总建筑面积（含

不可售部分）。

4、对于“一次拿地、分期开发”的项目，若后期项目发生规划调整，导致总建筑面积

增加，则前期已扣除的土地价款在增值税上应如何处理？

A、无需调整，按原扣除额执行

B、按新的总建筑面积比例重新计算全部各期扣除额，对前期已扣除部分进行补税

或退税

C、仅对后期及以后未销售部分的土地成本分摊比例进行调整

D、将增加部分的建筑面积对应的土地成本在后期销售时追加扣除

【答案】A

【解析】正确答案是A。增值税政策规定，土地价款是按当期销售的建筑面积占总

可售建筑面积的比例计算扣除的。一旦前期销售完成并进行了土地价款扣除，该扣除行

为已经完成。后期规划调整导致总建筑面积变化，影响的是未来可供销售建筑面积的比

例，对前期已经扣除的土地价款不再追溯调整。选项B、C、D均涉及对前期已扣除金

额的调整，不符合现行政策规定。知识点：土地价款扣除的时效性和不可逆性。易错点：

认为总可售面