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房地产运行管理步骤

从开发、建设、经营、管理程序上讲，房地产开发通常可分为五个阶段，即可行性研究和项目决议阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

第一章：项目决议阶段

◆房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会同意初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究内容

可行性研究根本目标是实现项目决议科学化、***化，降低或避免投资决议失误，提升项目开发建设经济、社会和环境效益。

可行性研究关键内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模确实定；(4)计划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及提议。

2、可行性研究小组组员知识组成：经济师、市场分析教授、房地产教授、建筑工程教授、财会师及律师。

3、可行性研究工作阶段

1）投资机会研究。该阶段关键任务是对投资项目关键是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出提议，即在一定地域和部门内，以自然资源和市场调查估计为基础，寻求最有利投资机会。

投资机会研究相当粗略，关键依靠笼统估量而不是依靠具体分析。假如机会研究认为可行，就能够进行下一阶段工作。

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究基础上，深入对项目建设可能性和潜在效益进行论证分析。

3）具体可行性研究，即通常所说可行性研究。具体可行性研究是开发建设项目投资决议基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资是否决议关键步骤。

4）项目标评定和决议。

4、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：(1)项目企业接收委托或集团企业董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择和优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究汇报。

5、集团企业董事会经过，同意正式立项，项目进入前期开发阶段。

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权。

开发商获取土地使用权关键方法

1）经过行政划拨方法取得；

2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；

3）转让取得；

4）出让方法取得（招标、拍卖、协议出让三种方法）；

5）联合开发并报相关主管部门立项、审批后取得；

6）经过司法裁决取得；

7）经过吞并、收购等股权重组方法取得。

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

拆迁关键内容包含：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功效、用地布局和空间结构调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。所以，城市房屋拆迁是伴伴随城市建设项目进行，是城市建设关键组成部分，尤其是旧城改造中一个关键步骤，处于建设项目标前期工作阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；

2）建设项目同意文件；

3）建设用地计划许可证；

4）国有土地使用权同意文件（建设用地同意书或划拨决定书）

5）拆迁代办单位和评定机构资料。

6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基础情况；拆迁方法；拆迁期限；还建方法及还建期限；产权清楚安置用房证实；拆迁赔偿资金起源及预算资金额度。）

三、计划设计

1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地计划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》附件：计划设计（土地使用）条件

1）建设项目选址申请

3）委托设计单位设计，送审设计方案。

2、持计划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。

1）计划方案审批阶段，取得《计划建筑方案同意意见书》。在

2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。3、申办建设工程红线定位和验线，取得建筑核位红线图。

4、申办《建设工程计划许可通知书》，办理完成后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程计划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

五、申办《施工许可证》

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

商品房预售实施许可证制度。商品房预售许可证十二个月一换。未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应该向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

二、商品房销售及按揭办理

1、销售前期准备工作（可委托销售代理企业进