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商品房双合同

商品房双合同是指房地产开发企业在销售商品房过程中，与购房者同时签订两份合同的交易模式。其中一份合同以政府指导价格或备案价格约定房屋买卖价款，另一份合同则以装修、设施、服务等名义拆分剩余交易金额，两份合同总价之和构成房屋实际成交价格。这种模式本质上是通过合同拆分的方式，掩盖真实交易价格以规避房地产调控政策的约束。

从形成背景来看，商品房双合同的出现与房地产市场调控政策密切相关。为抑制房价过快上涨，各地政府普遍实施限价、限签等调控措施，要求新建商品房销售价格不得高于备案价格。当市场实际成交价显著高于政府备案指导价时，开发商为实现利润最大化，通过拆分合同将超出备案价的部分转化为装修款、改造费等其他名义的费用。例如，某楼盘备案价为每平方米2万元，但市场实际售价为4万元，开发商便会要求购房者签订一份2万元/平方米的购房合同，同时签订一份2万元/平方米的装修合同，以此实现高价销售的目的。这种操作既满足了政府备案要求，又保障了开发商的实际收益，形成了政策约束与市场需求之间的灰色地带。

商品房双合同对购房者而言存在多重风险隐患。首先是资金压力的显著增加，由于装修合同部分通常要求一次性支付或短期内结清，购房者需承担远高于正常比例的首付资金。以一套总价500万元的房屋为例，若备案价300万元、装修款200万元，按照首套房30%的首付比例，购房合同首付仅需90万元，但装修合同需全额支付200万元，实际首付压力高达290万元，远超普通家庭的资金承受能力。部分开发商虽提供装修款分期贷款，但利率通常上浮10%-20%，且贷款期限较短（3-5年），导致购房者每月还款压力倍增。

其次是装修质量与标准的失控风险。装修合同作为拆分价款的载体，其约定的装修标准往往与实际交付存在差距。由于装修部分由开发商主导验收，购房者缺乏有效监督手段，常见问题包括材料品牌降级、施工工艺简化、功能设施缺失等。更值得警惕的是，部分项目在销售时承诺高端定制装修，实际交付时却仅提供基础装修，装修款与实际成本的差额成为开发商的额外利润。当购房者提出质量异议时，开发商常以装修合同独立于购房合同为由推诿责任，导致维权困难。

在交易成本方面，双合同模式会导致购房者承担更高的税费负担。房屋交易税费通常以购房合同价款为计税基础，但在二手房转让时，税务部门可能以实际成交价核算税费，此时购房者需按照两份合同总价补缴增值税、个人所得税等税费差额。此外，装修合同部分无法纳入房屋产权登记价值，导致购房者在办理抵押贷款时，银行仅认可购房合同金额作为评估基数，变相降低了贷款额度。

从法律层面分析，商品房双合同的法律效力存在严重缺陷。根据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。双合同通过拆分价款规避政府限价政策，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，违反了房地产调控政策的强制性规定。司法实践中，多地法院已出现因双合同引发的合同无效判例，一旦认定合同无效，开发商需返还已收款项，购房者需退还房屋，双方交易成本和时间成本大幅增加。此外，税务部门可依据《税收征管法》认定交易价格偏低且无正当理由，要求补缴税款并加收滞纳金。

2025年房地产政策环境的变化对商品房双合同模式产生了深刻影响。随着稳市场、防风险、促转型成为房地产调控的核心目标，各地政策呈现出差异化调整态势。在需求端支持方面，河南、东莞等地通过发放购房补贴、优化贷款政策等措施降低购房成本，其中东莞市明确允许开发企业在首次申报价格后自主调整销售价格，这一政策在一定程度上缓解了备案价与市场价的矛盾，减少了开发商通过双合同规避限价的动机。

在市场监管层面，2025年政策更加强调规范交易行为。多地住建部门加强了对商品房销售合同的备案审查，要求装修合同与购房合同一并备案，且装修价格需符合市场合理水平。深圳市在城市更新政策中明确规定，保障性住房与商品房的配建比例应在土地出让阶段确定，避免通过双合同变相改变房屋性质。这些措施从源头压缩了双合同的操作空间。

金融支持政策的优化也对双合同模式形成制约。2025年三季度以来，多地提高住房公积金贷款额度，支持提取公积金支付首付款，降低了购房者对高首付的依赖。以上海为例，多孩家庭购买绿色建筑的公积金贷款额度提升至216万元，有效缓解了购房资金压力，减少了购房者接受双合同的被动性。

值得注意的是，2025年政策框架更注重通过供给侧改革化解市场矛盾。针对存量商品房去化压力，各地普遍采取调整土地供应节奏、允许商办用房转保障性租赁住房等措施。广州市黄埔区通过房票安置机制消化存量商品房1489套，这种市场化盘活方式既避免了新房价格过快上涨，也降低了开发商通过双合同抬价销售的必要性。

总体来看，商品房双合同作为特定调控时期的产物，其存在基础正随着2025年房地产政策的优化调整逐渐削弱。随着市场