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物业管理日常维护计划

一、日常维护计划的制定原则

日常维护计划的制定，并非简单的任务罗列，而是基于对物业特性、业主需求及行业规范的深刻理解。其核心原则包括：

1.预防性为主，防治结合：强调通过定期检查、保养和小修，预防故障的发生或扩大，将问题解决在萌芽状态，而非被动等待故障出现后再进行维修，以降低突发故障率和维修成本。

2.全面性与重点性相结合：计划应覆盖物业的各个系统和部位，确保无遗漏；同时，需根据设施设备的重要程度、使用频率及易损性，划分重点维护对象，合理分配资源。

3.及时性与有效性：对于日常巡检中发现的问题，以及业主报修项目，需明确响应时限和处理标准，确保维护工作及时有效，避免问题积压或恶化。

4.经济性与合理性：在保证维护质量的前提下，应充分考虑维护成本，选择性价比高的维护方案和材料，避免不必要的浪费。

5.业主需求导向：维护计划的制定应充分考虑业主的实际需求和关注点，优先解决影响业主日常生活和安全的问题，提升业主满意度。

二、日常维护计划的主要内容与实施要点

日常维护计划的内容广泛，涉及物业的房屋本体、公共设施设备、公共环境及秩序等多个方面。

（一）房屋本体维护

房屋本体是物业的核心组成部分，其维护直接关系到建筑安全和使用寿命。

1.主体结构维护：

*维护内容：定期检查墙体、梁柱、楼板等有无裂缝、变形、渗漏；检查地基有无沉降迹象。

*周期：主体结构检查可结合季度或半年度进行，重点部位（如沉降观测点）可根据需要增加频次。

*要点：发现结构隐患应立即上报，并采取应急措施，同时联系专业机构进行评估和处理。日常维护主要以观察、记录为主，及时发现异常。

2.门窗维护：

*维护内容：检查公共区域门窗（单元门、楼道窗、防火门等）的完好性、开启灵活性、密封性；五金配件（合页、锁具、把手）的紧固与润滑；玻璃的完好。

*周期：每月检查，每季度进行一次润滑和调整。

*要点：及时更换损坏的玻璃和五金件，确保门窗关闭严密，防止雨水渗漏和安全隐患。

3.墙面、地面及顶棚维护：

*维护内容：检查公共区域墙面、地面、顶棚有无起壳、空鼓、开裂、脱落、渗水、污渍；瓷砖、地砖有无松动、破损；涂料、饰面有无褪色、剥落。

*周期：每周巡查，发现问题及时处理；小面积修补可按季度集中安排，大面积翻新则根据实际情况制定专项计划。

*要点：对于渗水问题，要查明源头，从根本上解决。日常清洁和小修小补要及时，保持公共区域的整洁和完好。

4.公共区域维护：

*维护内容：楼梯扶手、栏杆的稳固性和防锈处理；公共照明（楼道灯、应急灯、指示灯）的完好与亮度；信报箱、公告栏的完好与清洁。

*周期：照明设备每日巡查，损坏即修；扶手栏杆、信报箱等每周检查，每月保养。

*要点：确保公共照明无死角，应急照明功能正常。扶手栏杆等承重部件必须牢固安全。

（二）公共设施设备维护

公共设施设备是物业正常运行的“心脏”，其维护专业性强，技术要求高。

1.给排水系统：

*维护内容：

*供水系统：水泵运行状况（声音、振动、温度）、压力监测；管道有无滴漏、锈蚀；阀门开关灵活性；水质定期检测（如二次供水水箱的清洗消毒）。

*排水系统：排水管道、雨水井、污水井的畅通，有无堵塞、渗漏；化粪池的定期清掏。

*周期：水泵房每日巡查，每周保养；管道阀门每月检查；水箱按规定周期清洗消毒；排水系统每月检查，雨季前重点检查，化粪池定期清掏（根据使用情况）。

*要点：确保供水压力稳定，水质达标，排水通畅，防止跑冒滴漏和污水外溢。

2.供电系统：

*维护内容：高低压配电柜、变压器、发电机等设备的运行参数监测、清洁、紧固、绝缘检测；公共区域配电箱、开关、插座的完好性；线路有无老化、私拉乱接。

*周期：变配电房每日巡查，每月进行一次较全面的检查保养，每年进行预防性试验；公共区域电气设施每月检查。

*要点：严格遵守电气安全操作规程，确保供电系统稳定可靠，防止触电和火灾事故。

3.暖通空调系统（如配备）：

*维护内容：空调主机、冷却塔、水泵、末端设备（风机盘管、风柜）的运行状态检查、清洁、润滑、过滤器更换；风管的清洁与保温。

*周期：根据运行季节调整，运行期间每日巡查，每月保养；非运行期间进行系统检修和保养。

*要点：保证空调效果，节约能源，减少噪音，确保设备安全运行。

4.消防系统：

*维护内容：火灾自动报警系统（探测器、控制器、手动报警按钮）的测试与清洁；消火栓系统（消火栓、水带、水枪、水泵接合器）的检查与压力测试；自动喷水灭火系统的检查；防排烟系统的检查；灭火器的配置、压力检查与更换。

*周期：每日巡查，每月测试部分功能，每季度