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依云小镇认筹蓄客方案

（实施版）

上海朗驰

3月18日

依云小镇蓄客方案（实施版）

市场背景

盐城商铺供给量连续放大，现在盐城商业街、小区底商、专业市场等投资品在售面积达300万左右，按1万均价计算，需吸金300亿；按单个投资客100万计算，需3万高端投资客来消化现在商业市场存量。

2、现在盐城商业地产市场，商街主力楼盘有同曦鸣城、绿地商务楼、中南世纪城MAII、五洲国际广场、金鹰一号、紫薇国际广场、建军路地下商业街；专业市场主力楼盘有奥华家俱城、沿海国际灯具城、白马纺织衣饰批发市场、明珠建材市场、五金机电城、义乌小商品市场。各主力楼盘蓄客手段有返租承诺、回购承诺、主力店、特色定位等，整合推广已经成为一个常态，圈层营销、精细化营销、网络营销等手段层出不穷。

3、本项目属于二次开盘，对面中南世纪城购物中心14万㎡已开启招商推广，先锋国际广场已开启零租金招商，在市场容量有限盐城，在区位弱势、规模弱势等前提下，怎样经过有效蓄客策略，提前抢占用户，先消化、稳住意向用户，争夺有效客源，将是本项目销售和有序运作关键。

4、在主力店未确定情况下，本项目经过差异化定位、用户会、招商会、异业联盟等做为关键蓄客辅助手段。

二、本项目营销目标

该阶段目标营销关键是经过项目市场前期形象宣传推广和招商，让市场对项目地段、定位、经营优势等多方面全方面认知。

本企业提议前期经过户外、现场包装、电台广告等建立项目标高端形象，以此引发政府、媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。对整体地块外围包装，进行销售中心环境优化，接收市场买家咨询和预先登记。同时经过大规模路演、通路拓客积累用户，经过连续不停用户会活动、暖场活动凝聚人气，积累足够投资客用户量，并经过有效销售策略组合锁定意向用户成功解筹。

1、蓄客目标：

一期总体蓄客目标：到开盘前蓄客600组（VIP用户）；

蓄客目标阶段分解：

A、蓄客第一阶段（3月-4月31日前）：

蓄积VIP用户300组；

关键活动：【1】依云小镇认筹开始及用户会

【2】招商推介会

B、、蓄客第二阶段（5月1日起-6月31日前）：

蓄积VIP用户300组；

关键活动：【1】主力店入驻或签约新闻公布会

【2】盛大解筹活动

2、认筹蓄客方案

认筹形式及优惠细则

认筹形式采取非集中认筹方法，提议从3月30日起，项目标认筹诚意金为元/套，一个认筹号仅限购置1套商铺。

优惠细则：

参与认筹用户，在开盘解筹时可享受元抵2万元购铺款优惠。

销售方案：

三年返租：

销售方案【一】实施返租销售，便于市场统一运作

1】实施返租，三年返租15％，三年返租总款从总价中一次扣除；

2】优惠方案

首付8万购铺开发商垫付首付，首付款需十二个月内交清，享受优惠98折。

不参与8万首付一次性购铺金额达150万以上—92折；一次性购铺金额达80--150万—依据购置总金额从93—95折不等。

带租约销售，增加投资者信心，带租约销售将商铺契约协议转给投资户，三年租金返租给投资户（三年租金在首付款中扣除）。

【三】投资回报计算

投资者在购置商铺同时，开发商为了让市场能够良好运作，同时为了避免投资者风险，投资者必需将该商铺前3年租期租赁给商管企业。这么能够让投资者即买即收租，无须等候，直接得到现成回报。商铺经营前三年，为了培育好市场，投资者会得到总房款15%租金回报，以后2年定时收租5%，从第六年开始，市场已经成熟，租金每十二个月开始递增8%，这么，投资者在左右时间内就能够收回成本。

三、营销节奏安排

依据目前工程节点及招商进度，开盘前项目营销推广节点调整以下：

首次开盘期

首次开盘期

蓄客阶段

.0

.03.30

04.30

06.0108.01

正式认筹开盘活动

强势蓄客期

四、蓄客策略

1、集中认筹时间：5月；

2、蓄客策略：

盐城商业项目争相面市，市场竞争加剧，有效用户争夺战猛烈，本项目作为重新包装上市楼盘，市场认同度还较低，所以要想达成项目一定蓄客量确保项目标有序销售，除了要快速、拨高项目形象外，还要一系列针对目标客群吸筹方法。

3、诚意认筹活动步骤

认筹用户详读并了解此次诚意认筹活动须知，确定参与

认筹用户详读并了解此次诚意认筹活动须知，确定参与依云小镇诚意认筹活动

销售部

销售部投资顾问带认筹用户按序在财务室交纳诚意认筹金，销售部经理按认筹用户交纳诚意认筹金时间次序填写《依云小镇诚意认筹申请书》，按交纳诚意金前后次序编号(一式两份)，投资顾问持已编号诚意认筹申请书会同认筹用户填写，经销售部经理审核签字后，认筹用户再行签字确定。然后到财务室缴纳诚意金。

天和置业

天和置业、认筹用户留存诚意认筹申请书原