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物业设备设施维护管理标准

一、总则

物业设备设施是保障物业正常运行、提升业主生活品质与工作环境的核心基础。为确保各类设备设施处于良好运行状态，延长其使用寿命，降低运营成本，保障人身及财产安全，特制定本标准。本标准旨在规范物业设备设施的维护管理工作，明确职责，统一流程，提高管理效率与服务质量。

本标准适用于物业管理范围内所有公共区域及共用设备设施的维护、保养、检修及管理工作。各物业管理处应结合本物业的实际情况，细化执行细则，确保标准落到实处。

二、总体原则

1.预防为主，防治结合：以预防性维护为核心，通过定期检查、保养，及时发现并排除潜在故障，减少突发停机事件。

2.技术保障，经济合理：在确保设备性能和安全的前提下，综合考虑技术可行性与经济合理性，选择最优维护方案。

3.规范操作，安全第一：严格遵守操作规程和安全规范，杜绝违章作业，确保维护过程中的人员安全与设备安全。

4.全员参与，责任到人：建立明确的责任制，将维护管理责任落实到具体部门与个人，鼓励全体员工参与设备设施的爱护与监督。

5.持续改进，力求卓越：定期评估维护效果，总结经验教训，不断优化维护策略与流程，提升管理水平。

三、组织架构与职责

1.物业管理处负责人：对本物业设备设施维护管理工作负总责，审批维护计划与预算，协调重大资源。

2.工程部门（或设施设备管理部）：

*具体负责设备设施维护管理工作的策划、组织、实施与监督。

*制定和完善设备设施维护保养计划、操作规程及应急预案。

*组织专业技术培训，提升维护人员技能水平。

*负责外包维保服务的评估、选择与监督。

3.专业维护班组/人员：

*严格按照维护计划和操作规程执行日常巡检、保养、维修任务。

*及时上报设备故障、隐患及维护工作情况。

*负责维护记录的准确填写与归档。

*参与设备故障分析与技术改造建议。

4.客服与巡检人员：

*协助进行日常巡查，及时反馈业主/用户关于设备设施的意见与报修信息。

*参与对设备设施运行状况的监督。

四、设备设施分类与维护要求

（一）供配电系统

1.高压配电设备：包括高压开关柜、变压器、互感器等。应定期进行绝缘检测、油样分析（油浸式）、触头检查、操作机构维护等，确保运行参数在正常范围。

2.低压配电设备：包括低压配电柜、配电箱、开关、断路器等。定期检查元器件温升、连接紧固、绝缘状况，清理灰尘，确保三相平衡。

3.应急电源系统（EPS/UPS）：定期进行充放电试验，检查电池状态、逆变器运行情况，确保应急时可靠投入。

4.电缆线路：定期检查电缆头、桥架、保护管有无破损、过热现象，标识清晰。

（二）给排水系统

1.供水设备：包括水泵、气压罐、变频控制柜等。定期检查水泵运行声音、振动、温度、密封情况，清理过滤器，测试自动切换功能。

2.管网系统：定期巡检阀门、水表、管道有无渗漏、腐蚀，确保水压正常，排水通畅。

3.排水设备：包括排污泵、集水井、化粪池等。定期清理格栅、检查泵体及控制系统，确保排水顺畅，防止堵塞与异味。

4.消防供水系统：确保消防水泵、管网、消火栓、喷淋头等设施完好，压力符合要求，定期进行放水试验。

（三）暖通空调系统

1.冷水机组/锅炉：严格按照设备说明书进行定期保养，检查冷媒/热媒参数、燃烧状况、换热效率、安全保护装置。

2.空调箱/风机盘管：定期清洗过滤器、表冷器/加热器、风叶，检查风机运行状况，确保风量、温度达标，减少噪音。

3.冷却塔：定期清洗填料、集水池，检查风机、电机、布水器，防止军团菌滋生。

4.通风系统：检查送排风机、风管、风阀运行状况，定期清洁，确保新风量与排风效果。

（四）消防系统

1.火灾自动报警系统：定期测试探测器、手动报警按钮、警铃、消防电话、应急广播的功能，检查主机运行状态及备用电源。

2.自动喷水灭火系统/气体灭火系统：定期检查管网、阀门、喷头、气瓶压力，确保系统处于准工作状态。

3.防排烟系统：测试防火阀、排烟阀、送排风机的联动功能。

4.消防器材：定期检查灭火器、消防水带、水枪等是否完好有效，压力正常，摆放规范。

（五）电梯系统

1.日常巡检：检查轿厢内设施、层门门锁、呼梯按钮、运行平稳性、平层精度、安全装置（如限速器、安全钳）。

2.定期保养：严格执行电梯维保单位的周期性保养计划，重点关注曳引机、导向轮、钢丝绳、控制柜等关键部件。

3.应急管理：确保困人救援装置、通讯系统可靠，值班人员熟悉救援流程。

（六）弱电系统

1.安防监控系统：定期检查摄像机、硬盘录像机、显示器、线路，确保图像清晰、存储正常、控制有效。

2.门禁与对讲系统：测试门禁卡、读卡器、门锁、对讲通话质量及开