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物业楼宇维护保养计划范本

一、引言

物业楼宇的维护保养是保障物业正常运营、延长楼宇使用寿命、确保业主及使用人生命财产安全、提升居住及办公舒适度的关键环节。本计划旨在为物业管理者提供一套系统性、规范化的维护保养工作指引，通过科学的管理和定期的养护，最大限度地发挥物业的使用功能，降低故障率，控制运营成本，提升物业整体价值。本计划适用于各类商业楼宇、住宅小区及综合型物业，物业管理者可根据实际情况进行调整与细化。

二、维护保养指导思想与基本原则

（一）指导思想

以“预防为主，防治结合”为核心，坚持日常维护与专业检修并重，确保楼宇各项设施设备处于良好运行状态，为业主及使用人创造安全、整洁、舒适、便捷的环境。

（二）基本原则

1.预防性原则：通过定期检查、保养和维护，及时发现并排除潜在故障，防止小问题演变成大故障。

2.规范性原则：严格按照国家及行业相关标准、规范以及设备说明书要求进行操作，确保维护保养工作的质量和安全。

3.计划性原则：制定年度、季度、月度维护保养计划，并根据实际情况动态调整，使维护工作有序进行。

4.责任到人原则：明确各岗位职责，将维护保养任务落实到具体责任人，确保事事有人管，件件有着落。

5.经济性原则：在保证维护质量的前提下，合理控制维护成本，提高资源利用效率，避免不必要的浪费。

6.安全性原则：始终将人身安全和设备安全放在首位，严格遵守安全操作规程，配备必要的安全防护用品。

三、维护保养范围与内容

（一）建筑主体结构维护

1.地基与基础：定期观察有无沉降、裂缝等异常现象，雨后检查排水是否畅通。

2.墙体与梁柱：检查墙面、柱体有无裂缝、空鼓、渗漏、风化、腐蚀等情况；饰面砖、涂料有无起壳、脱落、褪色。

3.楼板与屋顶：检查楼板有无裂缝、渗漏；屋顶防水层有无破损、老化，排水坡度是否正常，落水口、天沟是否畅通。

4.楼梯与台阶：检查踏步有无破损、松动，扶手、栏杆是否牢固，有无锈蚀。

5.门窗：检查门窗开启是否灵活，密封是否良好，玻璃、五金件有无损坏。

（二）公共区域及设施维护

1.大堂、走廊、通道：地面、墙面、天花板的清洁与维护；公共座椅、烟灰缸等设施的完好性检查。

2.电梯厅：轿厢内外的清洁，呼梯按钮功能检查，厅门地坎清洁。

3.卫生间：卫生洁具的完好与清洁，给排水畅通，通风良好，照明正常。

4.停车场/库：地面有无破损、积水，交通标识是否清晰，道闸系统运行是否正常，照明、监控是否完好。

5.标识系统：各类指示牌、警示牌、公告栏的完好、清晰与规范。

6.公共照明：楼道、楼梯间、大堂、停车场、园区道路等公共区域照明灯具的完好率及亮度检查，及时更换损坏灯具。

（三）给排水系统维护

1.供水系统：

*水泵：定期检查运行状况（声音、振动、温度），润滑保养，压力监测。

*管网与阀门：检查有无渗漏，阀门开关是否灵活，定期对阀门进行启闭操作。

*水表：定期检查读数是否正常，有无损坏。

2.排水系统：

*雨水井、排水沟：定期清淤，确保排水畅通。

*污水管道：定期检查有无堵塞、渗漏，必要时进行疏通。

*化粪池/隔油池：定期清掏和维护。

3.卫生洁具：检查水龙头、马桶、洗手盆等有无滴漏、损坏，排水是否顺畅。

（四）供配电系统维护

1.高压配电系统：（如配备，需由专业持证人员操作或委托专业单位）定期巡检，绝缘测试，保护装置校验。

2.低压配电系统：配电柜（箱）的清洁，开关、接触器、断路器的运行状态检查，接头有无过热现象，绝缘电阻测试。

3.变压器：（如配备）定期巡检油位、油温、声音，清扫灰尘。

4.应急电源（EPS/UPS）：定期进行充放电测试，确保在断电时能正常投入使用。

5.电气线路：检查线路有无老化、破损，敷设是否规范。

6.照明设备：除公共区域照明外，还包括景观照明、泛光照明等的维护。

（五）空调与通风系统维护

1.中央空调系统：

*冷水机组、冷却塔、水泵：定期检查运行参数，进行清洁、润滑、过滤器更换等保养。

*末端设备（风机盘管、空调箱）：定期清洗过滤网、翅片，检查风机运行状况。

2.分体式空调：定期清洗滤网，检查制冷/制热效果，外机清洁。

3.通风系统：送排风机运行状况检查，风管、风阀的清洁与功能检查，确保空气流通。

（六）消防系统维护

1.火灾自动报警系统：烟感、温感探测器定期测试，报警控制器功能检查，备用电源测试。

2.自动喷水灭火系统：报警阀组、水流指示器、喷头检查，管网压力监测，定期放水试验。

3.消火栓系统：消火栓箱内器材完好，水带、水枪、接口齐全，阀门开启灵活，水压正常。

4.防排烟系统：风机、风阀功能测试。

5.应急照明与疏散指示标志