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城市更新进行时：旧空间里的新天地

改造的不只是空间，更是治理方式。

6月4日，2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示，北京等20座城市位列其中。这份由财政部、住房城乡建设部联合发布的名单，标志着新一轮城市更新进入加速期。不久前，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》（简称《意见》）为这场行动划定路线图，提出到2030年，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。那么随着政策落地实施，城市更新如何推进？老旧街区怎样焕发活力？更新模式能否持续？

01为何要改？

数亿人居住的老旧空间，亟待焕新。过去几十年，城市建设突飞猛进，高楼林立、商品房遍地开花。但在现代化加速的背后，一大批建于20世纪的小区逐渐“掉队”，难以适应当下居民的生活方式。

什么是“老旧”？据多部门联合发布的标准，凡是建于2000年以前、失养失修严重、配套不完善、功能不匹配的住宅小区，均可纳入老旧小区范畴。这些小区通常缺乏电梯、停车位、绿地和物业管理，老人爬楼困难、车辆进出受限、公共空间缺失、活动场所匮乏——不仅“住得旧”，更是“住得难”。

数据显示，2024年，城镇老旧小区改造新开工5.6万个，更新改造小区内各类老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万余部，增设停车位超过50万个。在今年全国两会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，2000年以前建成的城市老旧小区将全部纳入城市更新范围，推动因地制宜实施改造。中国城市规划学会理事长杨保军深度参与了《意见》起草的全过程，他指出，城市更新不同于新区开发。后者已有成熟的建设经验与路径，而前者则是一项复杂的系统工程，需要在探索中不断创新。中央通过政策性文件，在关键时间节点上对城市更新作出系统部署，明确基本原则、重点任务、保障机制，将成熟经验转化为制度安排，同时推动解决实践中暴露出的深层问题。

从“建新”到“更新”，意味着城市治理逻辑的深刻转变：从增量扩张走向存量优化，从单一建设行为转向多元协同治理，从物理空间改造延展至生活方式重构。对居民而言，城市更新的意义则更加具体直观。它可能是一部能坐上的电梯、一处有树有椅的口袋公园、一条通畅干净的下水道、一家便利的小卖部，也可能是一次邻里重建连接的契机——它连着人们对“好生活”的真实期待。

02钱从哪来？

老旧小区改造动辄上千万、上亿元，资金从何而来？

杨保军表示，城市更新是一个长期持续的过程，如果仅靠政府财政是不够的，还要想办法通过制度创新吸引更多社会资本。

近年来，多地积极探索政府引导、市场运作、全社会参与的可持续城市更新投融资模式。政府出一部分资金“抛砖引玉”，带动社会资本进入项目，形成“政府搭台、企业唱戏、居民参与”的协同路径。

在北京，改建资金来源包括政府补贴、产权单位出资、公房出售集资、居民自筹等方式。在“申请式退租”机制推行后，政府承担居民腾退补偿，社会资本负责空间改造和后期运营，通过租金收益实现成本回收。

在山东，济南市探索成立城市更新基金，争取金融机构信贷资金支持，鼓励央企及社会资本参与。高新区舜泰广场旧操场通过“地上建公园、地下建停车场+商业”的分层出让方式一地多用，新增车位超1000个、商业出租率达95%、日均客流超6000人次，预计20年内投资回正。

江苏无锡蓝系列园区更新项目采用政府引导的“社会企业投资+运营”模式，民营企业自筹资金实施园区整体改造，与厂区原产权人签订长期租赁合同，通过“租金+物业+增值服务+收益分成”的盈利模式，实现多方共赢。

广东深圳妇儿大厦改造项目设置儿童探索馆、一站式儿童成长中心、妇儿剧场等亲子互动体验空间，创新公共服务投融资模式，以自营、联营、合营收益和房屋租金形式，拓展收入来源，公益与经营板块相互促进。

03怎么改？

从“面子”到“里子”，从“改造”到“更新”。

5月20日，住房城乡建设部副部长秦海翔在发布会上指出，这轮城市更新将围绕“好房子、好小区、好社区、好城区”四大目标推进，强调杜绝“面子工程”“形象工程”。更新要从“里子”动手。一方面要注重街巷环境和风貌提升，另一方面则把大量精力用于电力入地、雨污分流、燃气改造等基础设施提升。

“以前下水堵了没人管，现在不仅通了，还重新铺了砖。”在北京姚江胡同住了几十年的肖阿姨说。过去，院子里常因下水道堵塞导致污水外溢、雨水倒灌。改造团队摸索出一套“预留接口+自主改造”的方式，把污水接口延伸至每家每户门口，居民只需自行购买一组三件套成品设备，插上即可使用。“里子”做得扎实，才能有“面子”。相比过去杂乱无章的大杂院，如今的姚江胡同既有咖啡馆、花店、共享活动室，又保留了12户原居民和几十年的邻里关系。始建于1884年的老胡同，在更新中再次升腾起生活的烟火气。

在北京中海大吉巷项目中，设计团队在推进