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房贷政策再次调整，利好何在？

事关1.5亿用户的存量房贷利率下调话题，引发市场高度关注。

9月24日上午，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜重磅发声，将降低存量房贷利率至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。同时，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%。

降低存量购房者的房贷成本

两项重磅房贷政策一出，整个市场都沸腾了。其中引发全民关注的是，此次存量房贷利率的再次下调，将为广大购房者省下一笔不小的支出。

根据表态，将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，也就意味着近期各银行将会根据人民银行部署，持续降低存量购房者的房贷成本。

首先，如何理解平均降幅在0.5个百分点左右的含义？中原地产研究院统计，当前存量房贷平均利率大约在3.92%左右，而新增的房贷平均利率在3.3%左右，也就是大约存量房贷平均和新增房贷平均利差在60多个基点。

如果再降低50个基点，也就是意味着，基本上存量房贷和新增房贷的平均利差只有10～15个基点，这对存量购房者来说是一个特大利好。

那降息后具体到个人又能省多少？中原地产首席分析师张大伟指出，若以100万元贷款30年计，50个基点的降低意味着每个存量房贷购房者每月月供将减少大约280元，30年可以减少利息支出10万元。

会上，潘功胜提到，银行下调存量房贷利率有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于扩大消费和促进投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权f0b9268cf81184cb0ef960ac22172a26b7167ae12dabbf8dfb7cd0益，维护房地产市场平稳健康发展。

广开首席产业研究院资深研究员马泓同样称，下调存量房贷利率，最直接的积极效果是减轻了存量房贷持有者的偿债压力，降低提前还贷的诉求，并可能推动这部分居民增加其他领域的投资或消费支出。

“存量房贷降利率是今年各地呼声最大的话题，此次降低存量房贷利率，实实在在为每个已经购房的居民家庭减轻月供负担。”上海易居房地产研究院副院长严跃进进一步称，叠加最近几年LPR（贷款市场报价利率）下调和去年存量房贷利率调整，实际上已经较大幅度地降低了月供负担和压力。若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，再叠加此次降低50个基点，那么最近四年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点，是历史上非常罕见的降低存量房贷利率的政策。

若按此计算，综合考虑最近四年的房贷政策来看，100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，其月供累计已经减少了870元，这是实实在在的利好政策。

“需求侧层面，在LPR下调的基础上，压降存量房贷利率对基准利率的加点，将大幅改善购房者负债成本，减少提前还贷的压力。”中信证券首席经济学家明明同样称。

降首付侧重影响北上深一线城市

在首付比例方面，此次对于二套房或改善型住房，同样落实了宽松的首付比例政策。

具体来看，过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次全国层面商业性个人住房贷款将不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一下调为15%。在业内看来，这一举措有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。

严跃进称，简单测算，若是一个家庭认购一套总价200万元的二套房，过去首付款需要50万元，但现在降低为30万元，直接减少20万元，自然可以激活改善型或换房的需求。

“此次默认二套房和首套房标准一致，其实也是更大力度降低改善型住房成本和增强购房能力。”严跃进称，人民银行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为降低购房成本、持续增强购房信心等发挥了积极的作用。

“新政为购房者提供更多购房优惠政策，希望通过下调购房门槛，降低购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求。”对于此次政策表态，马泓也指出，人民银行针对住房存量贷款利率和二套房首付比例的调整，以政策“组合拳”的方式释放稳楼市积极信号。

截至2024年8月末，全国商品房销售面积累计同比下降18%，房地产投资累计同比下降10.2%，商品房住宅库销比为6.1。房地产销售及投资增速持续回落，商品房库存处于历史相对高位，表明房地产市场下行压力较大，也给宏观经济造成较为明显的拖累。

马泓认为，新改将对全国商品房去化（将库存的房产项目转化为实际销售）提供帮助，有望加快国内商品房市场向供求平衡的方向运行，推动房地产市场平稳健康发展。

不过，张大伟则指出，从当下市场来看，这一政策主要影响在一线城市，因为从全国看，大部分城市首套房、二套房的分界线已经越来越淡化，只有一线城市二套房首付