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房地产物业安全管理操作手册

前言

本手册旨在为房地产物业管理单位提供一套系统、规范、实用的安全管理操作指引，以保障物业区域内人员生命财产安全，维护公共秩序，提升物业服务品质。手册内容基于国家相关法律法规及行业实践经验编制，适用于各类住宅小区、商业综合体、写字楼等物业项目。各物业单位应结合自身实际情况，灵活运用并持续完善本手册内容。

第一章总则

1.1目的与依据

为明确物业安全管理职责，规范安全管理行为，预防和减少各类安全事故的发生，依据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防法》、《物业管理条例》等相关法律法规及行业标准，特制定本手册。

1.2适用范围

本手册适用于本物业单位所管理的所有物业项目及其全体从业人员，包括管理人员、安保人员、工程人员、保洁人员及其他相关服务人员。同时，亦对物业区域内的业主、住户及来访人员具有指导意义。

1.3基本原则

1.安全第一，预防为主：将安全置于首位，通过有效的预防措施，消除安全隐患，防患于未然。

2.谁主管，谁负责：明确各级管理人员及各岗位人员的安全职责，落实安全责任制。

3.全员参与，综合治理：调动全体员工及业主住户的积极性，共同参与安全管理，形成齐抓共管的局面。

4.依法依规，科学管理：遵循国家法律法规及行业规范，运用科学的管理方法和技术手段，提升安全管理水平。

第二章组织架构与职责

2.1安全管理组织架构

物业单位应根据项目规模和特点，设立相应的安全管理部门或配备专职/兼职安全管理人员，明确其在安全管理体系中的层级和隶属关系。大型项目可考虑设立安全管理委员会，统筹协调各项安全工作。

2.2主要岗位职责

1.物业项目负责人：是本物业区域安全管理的第一责任人，对安全工作负全面领导责任。负责审批安全管理制度、安全投入、应急预案等重大事项。

2.安全管理部门负责人/安全主管：协助项目负责人落实各项安全管理工作，制定安全管理制度和操作规程，组织安全检查、培训和演练，监督隐患整改，协调处理安全事故。

3.安保人员：负责门岗值守、巡逻检查、人员及车辆出入管理、监控设备运行监控、初期火情处置等工作。

4.工程维修人员：负责物业共用设施设备（如电梯、供水、供电、消防系统等）的日常巡检、维护保养和故障排除，确保其安全运行。

5.客户服务人员：协助开展安全宣传教育，收集业主住户的安全诉求，及时上报安全隐患。

6.保洁人员：在日常保洁工作中，注意发现和报告安全隐患，保持消防通道畅通，不占用、堵塞消防设施。

2.3员工安全职责

全体员工均有维护物业安全的义务，应遵守安全管理制度，正确使用安全防护用品，参与安全培训和演练，发现安全隐患及时报告并采取可能的应急措施。

第三章日常安全管理

3.1人员出入管理

1.门岗值守：严格执行24小时门岗值守制度，保持警惕，文明执勤。

2.业主/住户出入：提倡使用门禁卡等方式出入，对陌生人员进行核实登记。

3.访客管理：访客需出示有效证件，说明来访事由及被访人，经被访人确认或登记后方可进入。

4.施工人员管理：对进入物业区域进行装修或维修的施工人员，应查验其施工许可证明，登记身份信息，明确其活动范围和安全注意事项。

5.禁止入内人员：对醉酒闹事、携带危险品、形迹可疑等人员，应拒绝其进入并及时报告上级或报警。

3.2公共区域巡查

1.巡查频次：根据物业类型和安全风险等级，合理确定巡查频次（如每日数次、重点时段加密巡查等）。

2.巡查内容：包括但不限于消防设施是否完好有效、消防通道是否畅通、公共照明是否正常、有无可疑人员或异常情况、设施设备有无损坏、有无违规堆放杂物等。

3.巡查记录：认真填写巡查记录，对发现的问题及时上报并跟踪处理结果。巡查记录应清晰、准确、完整。

4.重点部位巡查：对配电房、消防控制室、水泵房、电梯机房、地下车库、仓库等重点部位，应加强巡查力度和频次。

3.3消防安全管理

1.消防设施器材：按规定配置消防设施和器材（灭火器、消防栓、应急照明、疏散指示标志等），并确保其完好有效。定期检查、维护和更换。

2.消防通道与安全出口：保持消防通道、安全出口畅通，严禁占用、堵塞或锁闭。防火门应保持常闭状态，但不得上锁。

3.用火用电用气管理：加强对物业区域内用火、用电、用气的安全管理，严禁私拉乱接电线，严禁违规使用明火和大功率电器，定期检查燃气管道及阀门。

4.消防宣传与培训：定期向业主/住户和员工宣传消防知识，组织消防技能培训，提高消防安全意识和自防自救能力。

5.动火作业管理：严格执行动火审批制度，动火作业前清除周围可燃物，配备灭火器材，设专人监护。

3.4设施设备安全管理

1.电梯安全：严格执行电梯安全管理规定，由有资质的单位进行定期维