地产公司成本控制作业流程.docVIP

房地产企业成本控制步骤

重视对手分析及开发战略进行市场差异化定位重视对政策制约原因和优惠条件研究战略研究阶段战略分析费用正常调研费用配合企业市场差异化定位

重视对手分析及开发战略

进行市场差异化定位

重视对政策制约原因和优惠条件研究

战略研究阶段

战略分析费用

正常调研费用

配合企业市场差异化定位

前期计划阶段

前期计划阶段

前期计划费用

项目可行性研究费

水文、地质勘测费

水文、地质勘测费

水文、地质勘测费

避免先入为主和要素考虑不一样

是又有条件可行，对可行前提条件把握

是又有条件可行，对可行前提条件把握

是又有条件可行，对可行前提条件把握

是又有条件可行，对可行前提条件把握

项目设计阶段

项目设计阶段

总体设计费用

扩初设计费用

施工图设计费用

做好设计招标工作

推行限额设计

重视图纸审计，包含技术规范、功效和成本、避免事后变更

提升专业人员素质和团体能力

工程管理阶段

基础设施建造成本

工程建筑安装成本

利用协议约定规避免避免材料价格上涨风险

组织好原料和设备招标工作

重视对工程量清单、设备技术指标及协议推敲

发挥监理单位作用，让其在进度、质量和成本管理中担起责任

严格现场签证（工程量和价格）

重视过程管理，并把好验收关

事后考评和总结分析，建立工程成本数据库

重视平时对新材料、新工艺调查和搜集，建立企业材料库

市场营销阶段

市场营销阶段

广告宣传及市场推广费

售代理费用

其它销售费用

做好营销调查工作

筛选适宜销售代理机构

做好广告效果评价工作

售后管理阶段

售后管理阶段

保修费用

做好商品房使用说明和保养书，分清开发商、物业管理企业和用户各方应负担保修责任和费用

选择业务水平和管理素质高管理企业

加大对物业在使用中得监管力度和维护保养，从而达成降低保修量提升开发商信誉目标

战略阶段

战略阶段

战略分析

市场调研

前期计划阶段

产本估算

土地成本

办理相关费用阶段

项目设计阶段

投资概算

修正概算

施工图预算

工程管理阶段

招投标管理

采购成本管理

进度控制

质量控制

工程变更管理

预算差异分析

工程决算测算

市场营销阶段

广告宣传及推广费用

销售代理费

其它销售费用

销售服务阶段

返工成本

销后管理

伴随近两年国家对房地产市场宏观调控加强，各大城市房市交易量和房价开始下降，而企业成本却越来越高，怎样降低成本增加利润，是每一个房地产企业越来越关注问题。拥有全方面计划预算和成本控制优势是房地产企业连续发展源动力。所以，在此种形势下，结合我企业实际情况，编制以下成本控制步骤，以使开发项目标成本得到有效合理控制，确保项目经济效益实现。

成本控制关键在于：1、前期进行开发项目经济成本测算，中途严格控制预算外项目，完工立即进行结算。2、产品定位准，市场需求强劲，合理降低资金利息成本等，具体以下：

【关键词】房地产企业；规范业务步骤对房地产开发企业战略目标和运行效率含有重大影响，也是房地产企业进行成本控制前提条件。房地产企业开发项目发生成本在完整业务步骤上全部能清楚地表现出来只有清楚完整地说明房地产企业业务步骤，才能全方面、正确地找出各项成本中存在关键风险，对业务步骤上发生成本怎样控制进行分析和提出对应方法，从而构建成本控制步骤，并在成本控制步骤基础上总结控制关键点。

一、房地产企业业务步骤

（一）房地产开发过程一级步骤

依据实地调研情况，中国房地产企业业务步骤实际上包含战略研究阶段、前期计划阶段、项目设计阶段、工程管理阶段、市场营销阶段、售后管地产开发企业关键价值活动。除上述关键价值步骤之外，房地产开发企业日常经营管理活动还包含资金管理、计划财务管理、人力资源管理、审计监察、风险管理、综合管理等，这些活动组成起辅助价值作用。

（二）房地产开发过程二级步骤

1.战略研究阶段。

（1）战略研究阶段工作目标。战略研究阶段关键工作目标是对外部环境和企业资源和实力进行分析，确定企业未来发展战略目标，进而确定企业用户群体、产品定位、市场价格，确保企业在市场竞争中保持竞争优势。

（2）战略研究阶段关键分为战略分析、市场定位两个步骤。

2.前期计划阶段。

（1）前期计划阶段工作目标。前期计划阶段关键工作目标是依据企业战略研究结果，理论分析土地出让信息和实地调研出让地块，对该地块进行投资机会研究，以确定是否取得该地块，若符合企业战略发展，则获取土地，并进行项目立项。

（2）在项现在期开发关键成本是项目地块购置成本，在地价高地方，前期选点就很关键。具体做法是经过企业内部市场策划部进行横向、纵向对比分析，必需时借助专业市场策划著名机构进行把关，将行动计划分析到位。

（3）前期计划阶段关键分为投资机会研究、获取土地、项目立项三个步骤。

3.项目设计阶段。

（1）项目设计阶段工作目标。项目设计阶段是在项目立项后依据前期市场定位，