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租赁合同2025年写字楼使用权

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

简述租赁合同的法律特征。在租赁合同中，出租人和承租人各自的主要权利和义务有哪些？

二、

甲公司与乙公司签订了一份写字楼租赁合同，约定租赁期限为三年，自2025年1月1日起至2027年12月31日止。租金按年支付。合同履行期间，因社会突发重大疫情，导致该写字楼所在区域长期封锁，乙公司无法正常经营使用该写字楼。乙公司要求甲公司减免部分租金，甲公司拒绝。乙公司遂通知甲公司解除合同。请分析乙公司的解除行为是否合法？并说明理由。

三、

张三将其名下的一处位于市中心的写字楼出租给李四使用。租赁合同中约定，写字楼内的公共区域（如大堂、走廊、电梯厅）由双方共同维护。后因长期使用，部分公共区域墙面出现严重污损。张三认为这是李四使用不当造成的，要求李四负责修复并承担费用；李四则认为这是自然损耗或应由物业管理公司负责，拒绝修复。双方发生争议。请根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，分析张三和李四就写字楼公共区域维修责任应如何承担？

四、

王五承租了一处写字楼用于开设店铺，租赁期限为两年。租赁期满前三个月，甲公司（出租人）找到王五，表示愿意将此写字楼出售给善意第三人赵六，并告知王五，赵六已同意以高于原租赁合同约定的租金承租该写字楼，且即将办理过户手续。王五认为甲公司此举构成违约，要求甲公司承担违约责任。请分析甲公司的行为是否构成违约？如构成违约，甲公司应如何向王五承担违约责任？（提示：考虑优先购买权问题）

五、

请解释“不定期租赁”的概念及其法律后果。在租赁期限不明确的情况下，出租人和承租人可以如何确定租赁期限？如果双方对租赁期限无法达成协议，法律如何规定？

六、

某写字楼租赁合同约定，承租人孙某未经出租人同意，擅自改变租赁房屋的部分结构。出租人发现后，要求孙某恢复原状并赔偿损失。孙某辩称，其改变结构是为了更好地满足经营需要，且未造成实际损失。请分析出租人的要求是否有法律依据？孙某的辩称是否成立？

七、

在写字楼租赁合同中，如果约定租赁期满后，出租人有权收回房屋，也约定了收回的具体条件。但在租赁期满时，出租人发现承租人已连续三个月未支付租金，但该收回条件中并未明确“连续逾期支付租金”属于必须收回的条件之一。此时，出租人能否单方面解除合同并收回房屋？请结合《中华人民共和国民法典》相关规定进行分析。

试卷答案

一、

法律特征：租赁合同是双务、有偿、诺成、使用收益合同。双务性指双方互负对价义务；有偿性指承租人支付租金以获得使用权，出租人提供租赁物以获取收益；诺成性指合同自双方意思表示一致时成立；使用收益性指合同目的在于让承租人依约定使用租赁物并获取收益。

主要权利和义务：

*出租人：1.按约定交付租赁物并保持其可供使用、收益的状态；2.承担租赁物的瑕疵担保责任（除非约定由承租人负责或瑕疵本身已知）；3.负责维修租赁物本身（除非合同约定由承租人负责或属于自然损耗）；4.支付租金（一般由承租人支付）；5.协助承租人正常使用租赁物。

*承租人：1.按约定支付租金；2.按约定使用租赁物，不得擅自改变租赁物结构或用途（除非征得出租人同意）；3.爱护租赁物，保持其状态；4.负责维修因使用产生的瑕疵或约定由其负责的维修；5.遵守物业管理规定；6.租赁期满返还租赁物。

二、

乙公司的解除行为合法。

解析思路：本题涉及因不可抗力导致合同无法履行时的法律后果。《中华人民共和国民法典》第五百六十条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，当事人也可以解除合同。本案中，突发重大疫情属于不可抗力事件，该事件导致乙公司无法正常使用写字楼进行经营，使得合同目的无法实现。乙公司因不可抗力导致合同履行障碍，符合法定解除合同的情形。虽然合同中有租赁期限，但在不可抗力导致合同目的不能实现的情况下，当事人享有法定解除权。乙公司通知甲公司解除合同，符合法律规定程序，因此其解除行为是合法的。

三、

公共区域维修责任原则上由甲公司（出租人）承担。

解析思路：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十九条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”第七百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”第七百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”本案中，租赁合同约定公共区域由双方共同维护，但这通常理解为出租人承担整体维护责任，确保公共区域的正常使用状态。墙面严重污损非因承租人故意或重大过