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二手房买卖合同签订与风险防范指南

一、合同签订前的审慎核查：知己知彼，百战不殆

在正式落笔签约之前，买方和卖方都需要对交易的核心要素进行全面、细致的核查，这是防范风险的第一道防线。

（一）核查房屋产权状况

房屋的产权状况是交易的前提和基础，买方务必对此进行详尽调查：

1.核实房产证真实性与有效性：要求卖方出示并仔细核对《房屋所有权证》或《不动产权证》原件，注意查看证书是否在有效期内，是否有涂改痕迹。可通过当地不动产登记中心查询窗口或官方网站进行核验，确认产权人信息、房屋坐落、面积、用途等与实际情况是否一致。

2.确认房屋性质：明确房屋是商品房、经济适用房、房改房、回迁房还是其他类型。不同性质的房屋，其上市交易条件、税费政策可能存在差异，部分房屋可能存在交易限制。

3.查明是否存在共有权人：若房屋为多人共有（如夫妻共有、家庭共有等），需确认所有共有权人是否均同意出售该房屋，并要求其出具书面同意意见或共同签署买卖合同。

4.核查房屋是否存在权利限制：重点查询房屋是否存在抵押、查封、租赁等情况。抵押需了解抵押权人、抵押金额及解押方式；查封则意味着房屋暂时无法交易；租赁则需知晓租赁期限、承租人是否放弃优先购买权等。

（二）了解房屋实际状况与配套

除了产权信息，房屋的实际状况和周边配套也是买方关注的重点：

1.实地查看房屋：多次、不同时段实地看房，确认房屋结构、户型、朝向、采光、通风、装修状况、基础设施（水、电、气、暖、网络、有线电视）是否正常运行，有无明显质量问题（如渗水、裂缝、墙体脱落等）。

2.确认房屋面积：核实房产证登记面积与实际使用面积是否存在差异，了解是否存在赠送面积及其合法性。

3.房屋历史与瑕疵：可尝试向卖方或物业了解房屋的建成年代、维修记录、是否发生过非正常死亡事件等潜在问题。虽然此类信息难以强制披露，但主动询问有助于降低后续纠纷风险。

4.周边环境与配套：考察小区物业管理水平、邻里关系、交通便利性、教育资源（学区划分）、商业配套、医疗设施、噪音污染等因素，确保符合自身居住需求。

（三）核实卖方身份与交易资格

确保与您交易的卖方是合法的权利人，具备完全的民事行为能力：

1.核对卖方身份信息：要求卖方提供身份证原件及复印件，确保与房产证上的产权人信息一致。如卖方为企业或其他组织，需查看其营业执照、法定代表人身份证明等文件。

2.确认授权情况：若卖方委托他人代为办理，需核实授权委托书的真实性、有效性，以及受托人是否在授权范围内行事。

（四）厘清房屋欠费情况

在交易完成前，务必查清房屋是否存在未结清的费用：

1.查询物业、水电燃气等欠费：可要求卖方提供最近的缴费凭证，或陪同卖方到相关部门、物业公司查询并结清欠费，避免过户后承担不必要的债务。

二、合同核心条款的细致约定：权责明确，有据可依

二手房买卖合同通常有固定的范本，但其中的核心条款仍需买卖双方根据实际情况进行详细约定和补充，避免使用模糊不清或容易产生歧义的表述。

（一）房屋基本情况条款

此条款需与房产证信息高度一致，包括：

*房屋坐落的具体地址（精确到门牌号）。

*房屋产权证号或不动产权证号。

*房屋建筑面积（以房产证登记为准）、套内建筑面积。

*房屋用途（住宅、商用、办公等）。

*房屋结构、户型。

*房屋所有权性质（如商品房、已购公有住房等）。

（二）成交价格与付款方式条款

这是合同的核心经济条款，必须清晰、准确：

1.房屋成交总价：明确大小写金额，币种（通常为人民币）。

2.房屋单价：可根据需要约定，有助于明确单位面积价值。

3.付款方式：

*全款支付：约定定金、首付款（如有）、尾款的支付金额、时间节点和支付方式（现金、银行转账等，建议大额款项通过银行转账并保留凭证）。

*按揭贷款支付：需明确定金、首付款金额及支付时间，贷款金额（预估）、贷款方式，以及银行审批通过后尾款的支付流程和时间。同时，应约定如贷款审批未通过或审批金额不足时的处理方式（如买方自筹补足、解除合同互不违约等）。

4.资金监管：建议采用第三方资金监管方式，尤其是对于大额交易，以保障资金安全。明确监管账户、监管金额、解冻条件和流程。

（三）房屋交付条款

明确房屋交付的时间、标准和相关事宜：

1.交付时间：具体到年月日，可约定在全款到账后、过户完成后或双方协商的其他时间。

2.交付标准：

*房屋现状交付，还是包含固定装修、家具家电（需列出详细清单作为合同附件，并注明品牌、型号、数量及是否完好）。

*水、电、气、暖、物业管理等费用的结算截止日期及承担方。

*房屋钥匙、门禁卡、购水卡、购电卡等物品的交接。

3.交付验收：约定交付时双方共同验收，如有问题（