北京路综合项目招商销售营销专业策划案.docVIP

北京路·186项目

招商销售营销策划方案

一、项目概况

1、商圈概况

项目所在商圈概况：北京路商圈是广州市第一关键零售商圈。

商圈日均人流量：平日人流量达成70万人次，节假日更是高达100万人次。

北京路商圈各业态百分比：以经营服装、百货、鞋、皮具类、餐饮、珠宝为主。

业态名称

所占百分比

服装类专卖店

34％

百货类

17%

鞋、皮具类

15%

餐饮类

14%

珠宝类

11%

文化用具类

5%

医药保健类

3%

服务类

1%

2、项目概述

项目在北京路、文明路、大南路、惠福路交界处永汉电影院，是北京路步行街南段入口，交通便捷，人流集中。北京路门牌号为186号，文明路门牌号为9号。项目首、二层为商城，三层为永汉电影城。

事项

内容

项目总建筑面积

2169.36平方米

首层建筑面积

661.39平方米

二层建筑面积

833.19平方米

三层建筑面积

674.78平方米

二、项目定位

1、项目定位

北京路唯一集影视消费+个性购物客流垂直一体化

时尚空间

2、项目名称定位一

北京路·186

名称释义：

“北京路·186”直接借助项目在北京路门牌号

引用广州商业地标“北京路”，提升项目著名度；

选择门牌号码“186”，又“发”又“顺”，简单易记。

项目名称定位二

永汉前线

名称释义：

“永汉”是直接借用“永汉电影院”品牌效应，强化“永

汉电影院“地理归属性，快速取得项目位置高度认知；

“前线”则让人联想到中华广场商圈“流行前线”成功案

例，喻意项目将会成为成功典范，并超越于“流行前线”。

3、项目用户群定位

消费群体定位

项目标关键目标消费群为年纪段在22-35岁群体，包含外地和外国观光旅游消费群体。

租售用户群体定位

招商目标用户群：

北京路商圈内经营户，如：银座广场、金域广场、太白商场、金宫商场、潮楼、动漫星城等商场经营户；

广州其它商圈经营户，如：流行前线、天河南一路、上下九步行街、康王商业城、江南新地等商场经营户；

少部分广州市以外外地经营户。

销售（经营权）目标用户群：

零售行业专业投资用户；

零售行业外纯投资用户；

部分自营经营户。

4、项目业态定位

为了项目招商顺利进行和开业后旺场经营，应充足利用北京路商圈现有同类型业态，以成熟业态作为参考来确定本项目标经营业态。

项目主业态定位：服装、衣饰、精品。

5、项目专题词

20克拉巨钻北京路186号

（20克拉钻铺北京路186号）

名称释义：

20克拉寓意为20年经营权巨额回报，并制造出一个财富悬

念；

巨钻寓意为北京路绝版地段价值，不可替换。

营销策略

1、租售策略

项目招商目标用户群体中，大部分自营商家因资金问题，无法一次性拿出大笔资金来购置20年使用权；而购置使用权投资客却绝大部分不进行自主经营。

为处理这个问题，本企业提出“先快速招商，后即带租约出售”策略，先经过招商确保满场开业、旺场经营，并经过高回报租约、高素质租客，带动经营权销售。

而为了能最快、最高回笼资金，提议“即租即售”，争取在开业前完成全部经营权销售工作。

2、招商策略

策略一：

为确保项目快速招商，制造火爆招商气氛，本企业提议采取“划分用户划分阶段”运作方法。

在招商开始前两周内，北京路经营户（仅限于北京路步行街）可优先交纳意向订金，进行意向选铺。这么能够将项目快速传输出去，同时经过意向选铺北京路经营户，抬高进入项目标门槛，让北京路以外经营户有紧迫感，带动招商进程，推高项目标租价，从而让经营权销售能卖到更高价格。

招商开展后2周内，

招商开展后2周内，针对北京路经营户公布项目信息，意向用户登记，交纳意向订金，北京路以外经营户仅登记资料

北京路经营户可优优异行意向选铺

北京路以外经营户可登记交纳意向订金，进行意向选铺，但不签约

划分用户划分阶段招商步骤

核实已交意向订金北京路经营户身份

继续拓展广州市以外外地经营户

用30天时间累积意向订金用户，邀请意向用户进行竞拍，价高者得，现场签约

招商开展2周后，选择一天邀请北京路意向经营户进行竞投，实力者得，现场签约

策略二：

为确保项目旺场经营，选择有经验有实力经营户，同时有利于商铺经营权销售，本企业提议采取“招标式招商”运作方法。

“招标式招商”运作方法分为两种：第一个是“拍卖式招标”，当同一个商铺有2个或以上经营户同时选中并下意向订金，则经过拍卖形式让经营户竞拍，价高者得；第二种是“直接式招标”，当同一个商铺只有一个经营户选中，则免去竞拍步骤，甲方依据经营户实力，对经营户做综合评定后，直接把商铺租赁给实力经营户。以上两种方法，在招商过程中，可结合实际情况灵活利用，提议做好落拍经营户分流招商工