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（二）旧房及建筑物扣除项目（老房子有老办法）
1.房屋及建筑物的评估价格。（不是房屋原值）
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金。
评估价格＝重置成本价格×成新度折扣率
重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样
面积、同样层次、同样结构、同样建设的新房及建筑物所需花费的成本费用。（70年代
200的,6成新,2009年建设同样的需要3000万，所以2009年转让时的评估价格
=3000×60%）
注意，评估仅仅针对，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地时，一般不
需要评估价格。
（特殊强调）转让旧房，凡不能取得评估价格，但能购房的，经当地税
务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按所载金额
并从年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房
所载日期起至售房开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6
个月的，可以视同为一年。（实际的一年）
【经典母题】某县工业企业2011年11月转让一幢新建取得收入5000万元，该
在计算土地时允许扣除的取得土地使用权支付的金额、开发成本和开发费用合
计为3700万元，缴纳与转让相关的税金277.5万元（其花税2.5万元）。该企业
12月销售一栋旧，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，无法取得评估价格，
但企业了购房，该购于2008年1月，购置为600万元，缴纳契税18
万元（取得契税完税凭证）。该企业上述业务共应缴纳土地（）万元。
A.306.75B.397.50C.378.72D.307.50
【】C
【经典母题】某县工业企业2011年11月转让一幢新建取得收入5000万元，该办
公楼在计算土地时允许扣除的取得土地使用权支付的金额、开发成本和开发费用合计
为3700万元，缴纳与转让相关的税金277.5万元（其花税2.5万元）。
【解析】销售新建：增值额=5000-（3700+277.5）=1022.5（万元），增值额÷扣
除项目金额×100%=1022.5÷（3700+277.5）×100%=25.71%，适用税率30%，应纳土地增值
税=1022.5×30%=306.75（万元）
【经典母题】该企业2011年12月销售一栋旧，取得收入1000万元，缴纳印花税
0.5万元，无法取得评估价格，但企业了购房，该购于2008年1月，购置
为600万元，缴纳契税18万元（取得契税完税凭证）。企业上述业务共应缴纳土地增值
税（）万元。
【解析】销售旧：营业税、城建税及教育费附加=（1000-600）×5%×（1+5%+3%）
=21.6（万元）；按购房金额加扣的金额=600×5%×4=120（万元）；所有扣除项目金额
=600+120+21.6+0.5+18=760.1（万元）；增值率=（1000-760.1）÷760.1×100%=31.56%，
该项目土地=（1000-760.1）×30%=71.97（万元）。
企业总计缴纳土地378.72万元。
（三）转让未进行开发的土地使用权
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
2.转让环节缴纳的税金。
注意，购进土地，进行“三通一平”的开发后，再转让的，不能按“未进行开发土地”
进行处理。三通一平，这是开发土地，只是没有用
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