中 关 村大街18号部分楼层综合、地下车 库、地下库房用途房地产抵押价值评估报告书.docx

评估报告书

估价报告编号：中评房(2025)房评字第C10006号

估价项目名称：北京市海淀区中关村大街18号部分楼层综合、地下车库、地下库房用途房地产抵押价值评估报告

北京市海淀区中关村大街18号部分楼层综合、地下车库、地下库房用途房地产抵押价值评估

房地产抵押估价报告

估价报告编号：中评房(2025)房评字第C10006号

估价项目名称：北京市海淀区中关村大街18号部分楼层综合、地下车库、地下库房用途房地产抵押价值评估报告

估价委托人：南京银行股份有限公司北京分行

房地产估价机构：中安盛世(北京)土地房地产资产评估有限责任公司

注册房地产估价师：胡怀杨(注册号1120140060)

郭凡(注册号1120110094)

估价报告出具日期：二○二五年十月二十八日

北京市海淀区中关村大街18号部分楼层综合、地下车库、地下库房用途房地产抵押价值评估

致估价委托人函

南京银行股份有限公司北京分行：

受贵方的委托，中安盛世(北京)土地房地产资产评估有限责任公司根据国家有关房地产抵押价值评估的规定，本着独立、客观、公正、谨慎的原则，按照科学、公允的方法，对贵方委托的位于北京市海淀区中关村大街18号部分楼层的房地产进行了抵押价值评估。

一、估价对象：为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司所拥有的位于北京市海淀区中关村大街18号部分楼层综合、地下车库、地下库房用途房屋所有权(建筑面积为23514.3m2)及其所分摊的国有出让土地使用权。

二、估价目的：为估价委托人确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象抵押价值。

三、价值时点：2025年7月14日

根据估价委托人出具的《估价委托书》及本次估价目的，依据《房地产抵押估价指导意见》房地产抵押价值时点为完成估价对象实地查勘之日的要求，确定本次价值时点。

四、价值类型及内涵：

1.价值类型：抵押价值，采用市场价值标准。抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

(1)房地产市场价值：本报告所指的市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

(2)法定优先受偿款：假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本此抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、其他法定优先受偿款。

2.估价对象价值具体内涵为：

(1)用途：土地用途为综合、配套(地下)、地下车库，建筑物规划用途及实际用途为综合、地下车库、地下库房，估价设定房地产用途为综合、地下车库、地下库房。

(2)权利状况：土地使用权类型为出让，土地使用权人和房屋所有权人为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司。

(3)使用年限：

北京市海淀区中关村大街18号部分楼层综合、地下车库、地下库房用途房地产抵押价值评估

委估宗地为国有出让土地，批准使用年限为50年，剩余使用年限为25.95年(自价值时点至终止使用日期止);建筑物钢混结构经济耐用年限为60年，建成于2004年，已使用21年，剩余39年，土地剩余使用年限小于建筑物剩余使用年限，房地产剩余使用年限根据土地剩余使用年限确定，故估价中确定房地产剩余使用年限为25.95年。

(4)土地开发利用程度：宗地外“七通”,宗地内“五通一平”。

(5)房屋建筑结构及装修装饰：钢混结构；室外装修状况：玻璃幕墙及石材；室内装修状况：地面为地砖，墙面及天花为乳胶漆、石膏板吊顶。

五、估价方法：

估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及临近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象特点，遵照国家有关法律法规、估价技术标准，经过反复研究，决定选用成本法、收益法作为本次估价所采用的基本方法。

六、估价结果：

评估人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正、谨慎的评估原则，按照科学的评估程序，全面分析了影响估价对象价格的因素，并运用适当的评估方法，确定估价对象(北京中关村科技发展(控股)股份有限公司所拥有的位于北京市海淀区中关村大街18号部分楼层综合、地下车库、地下库房用途房屋所有权(建筑面积为23514.3m2)及其所分摊的

地使用权)于价值时点2025年7月14日的房地产抵押价值，评估结果如下：中安盛世

房地产抵押估价结果汇总表

币种：人民币

数额及说明

项目及单位

评估值

评估值金额大写

1.假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值

总价(万元)

26132.53

贰亿陆仟壹佰叁拾贰万伍仟叁佰元整

单价(元/m2)

11113

2.法定优先受偿款，其中：

总额(万元)

2.1拖欠建设工程