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2025借名购房协议书

在当前房地产市场调控政策持续深化与个体购房需求多样化的背景下，借名购房作为一种特殊的房产取得方式，依然在特定群体中存在。然而，其背后潜藏的法律风险与权属纠纷隐患不容忽视。一份结构严谨、权责清晰的借名购房协议书，不仅是双方意思自治的体现，更是防范未来风险、解决潜在争议的基础性文件。本文将从实务角度出发，剖析借名购房协议的核心要素与拟定要点，以期为相关方提供具有操作性的参考。

一、借名购房的核心法律关系与协议定位

借名购房的本质，是实际购房人（以下简称“借名人”）因政策限制、信贷资格、隐私保护等特定原因，借用他人（以下简称“出名人”）的名义，实际出资购买房屋，并约定房屋的真实权利归属借名人的民事行为。在此法律关系中，出名人仅为登记的名义权利人，借名人为真实的权利享有者。

借名购房协议书的核心价值在于：通过书面形式固定双方的真实意思表示，明确房屋出资、权属归属、权利行使方式及风险承担等关键事项，从而在尊重当事人合意的基础上，尽可能降低因物权登记与实际权利分离所产生的法律风险。需要强调的是，协议的有效性并不当然等同于物权的确认，其主要作用在于约束合同相对方，并在发生争议时作为证明真实权利状态的重要证据。

二、协议当事人基本信息的精准列明

协议首部应首先明确双方当事人的身份信息，这是合同相对性原则的基本要求。对于借名人与出名人，均应列明其姓名、身份证号码、经常居住地地址及有效联系方式。若一方或双方为已婚状态，建议在协议中注明其婚姻状况，并根据实际情况考虑是否需要其配偶作为共同当事人签署，尤其是在涉及夫妻共同财产或可能对配偶权益产生影响的情况下，此举可有效避免后续因配偶不知情而引发的权属争议。

三、购房基本情况的清晰界定

协议中需对所购房屋的基本情况作出明确描述，以特定化交易标的。应包括但不限于：房屋坐落位置（精确到具体的路名门牌号及单元室号）、房屋性质（如商品房、经济适用房、限价房等，不同性质房屋的借名风险差异显著，需特别注明）、建筑面积（以最终产权登记面积为准）、不动产权属证书编号（若已办理，应列明；若尚未办理，可约定待办理后补充）。此外，购房合同的编号、签订日期、出卖人信息等也应一并载入，确保与购房合同的指向一致。

四、借名原因与名义登记的明确约定

借名购房的原因多种多样，协议中应坦诚且具体地载明借名人选择借名方式购房的真实原因。例如，“因借名人不具备当地购房资格”、“因借名人当前信贷记录影响贷款利率”、“为规避家庭名下房产数量限制”等。同时，需明确约定，出名人仅为该房屋的名义登记权利人，其应根据借名人的要求或本协议的约定，配合办理房屋的权属登记手续。此条款旨在从根本上否定出名人对房屋享有真实权利的任何主张。

五、出资义务与凭证保管的刚性约束

出资是借名人主张实际权利的核心依据，协议中必须对出资事宜作出详尽且具有可操作性的约定。

1.出资主体：明确约定购房所需的全部款项（包括但不限于首付款、定金、各项税费、维修基金、银行按揭贷款本息等）均由借名人承担。

2.出资方式：详细列明各项款项的支付方式（如现金、银行转账、刷银行卡等），并约定所有款项原则上应从借名人本人或其指定的特定账户直接支付给出卖人或相关收款单位。若确需通过出名人账户中转，必须有明确的书面指令和完整的资金流转凭证。

3.凭证保管：约定所有与购房相关的付款凭证（如首付款发票、定金收据、银行转账记录、贷款还款记录、税费缴纳凭证等）、购房合同、物业交接手续、房屋钥匙等原始资料均由借名人负责保管，并由借名人实际持有。出名人应积极配合向借名人移交上述文件资料。

六、房屋权属与权利行使的核心条款

此部分是借名购房协议的灵魂所在，需清晰界定房屋的真实权属及各项权利的行使主体。

1.权属归属：明确约定该房屋的所有权、使用权、收益权、处分权等一切物权权益均归借名人所有。出名人确认其对该房屋不享有任何实际权利，亦不得主张任何形式的权益。

2.占有使用：约定房屋交付后，由借名人实际占有、使用和管理，包括但不限于自行居住、出租、出借等。若产生租金等收益，归借名人所有。

3.处分权：借名人有权决定房屋的转让、抵押、赠与等处分行为。出名人应在借名人提出书面请求后的合理期限内，无条件配合办理相关的过户、抵押登记等手续，所需费用由借名人承担。协议中可预设未来可能发生的过户情形，如借名人具备购房资格后、借名人指定的第三方购买时等，并约定过户的条件和程序。

七、名义产权人的主要义务与责任限制

出名人作为登记权利人，负有维护借名人权益、配合借名人行使权利的义务。协议中应明确列出其主要义务：

1.未经借名人书面同意，不得擅自以任何形式处分房屋（包括但不限于转让、抵押、出租、赠与、设立居住权等）。

2.不得利用名义权利人身份为自己或第三方谋取不正当利益。

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