投资性定义、范围及特殊情况判断.pdfVIP

二、投资性

（一）概述

投资性，是指为赚取或资本增值，或两者兼有而持有的。投资性房地

产应当能够单独计量和。

1.投资性的范围

（1）已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完

成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地

使用权。

【提示】

第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投

资性，也不能确认为企业的资产。

第二，已出租的投资性租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资

性。

第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出决议，明

确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应

视为投资性。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用

权

【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性。

（3）已出租的建筑物：企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成

后用于出租的房屋等。

【提示】出租的建筑物应是企业拥有的建筑物。

2.不属于投资性的范围

（1）自用：为生产商品、劳务或者经营管理而持有的。如企业的厂房、

、经营用土地等。

【提示】企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取，也不属于投

资性。

（2）作为存货的：开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发

的商品房和土地。

3.投资性特殊情况的判断

（1）一项，部分用于赚取或资本增值，部分用于生产商品、劳务或经营

管理，用于赚取或资本增值的部分，如果能够单独计量和的，可以将该部分确认为

投资性。

（2）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人保安和维修等其他服务，所的其

他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性；所的其他服务在

整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用。

（3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性。若将其拥有的旅馆饭店部

分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和的，出租的部分可以确认为投资性房地

产。

【例题·多选题】下列各项中，属于投资性的有（）。（2011年）

A.企业持有的待售商品房

B.以经营租赁方式出租的房

C.以经营租赁方式出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

【】BC

【解析】选项A属于存货，选项D企业没有所有权，自有资产核算。

【例题·多选题】下列各项中，不属于投资性的有（）。

A.开发企业开发的准备的房屋

B.开发企业拥有的已出租建筑物

C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权

【】AC

【解析】开发企业开发的准备的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建

造房屋的土地使用权属于无形资产。

【总结】下列不属于投资性

1.企业拥有并自行经营的旅店或饭店；

2.企业自用的；

3.开发企业开发的商品房；

4.开发企业开发完成后准备的商品房；

5.企业持有的准备建造