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安置房买卖合同

一、什么是安置房？——知己知彼，百战不殆

在探讨合同之前，我们首先需要明确安置房的定义与性质。安置房，通常是政府在进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，为被拆迁住户所提供的安置房屋。其土地性质可能为国有划拨用地，这与通过出让方式取得的商品房土地性质存在本质区别，进而影响到房屋的上市交易条件、税费缴纳乃至产权年限。部分安置房在一定期限内（通常数年）会存在上市交易限制，或者需要补缴土地出让金等费用方可上市。这一点，是所有安置房交易参与者必须首先清晰认知的前提。

二、签订合同前的“必修课”——审查与核实

在落笔签字之前，买方对房屋及卖方的审查核实工作，其重要性无论如何强调都不为过。这是防范风险的第一道，也是最重要的一道防线。

1.产权状况审查：

*确认产权性质：明确是“大产权”（具备独立的不动产权证，可上市交易）还是“小产权”（如集体土地上的安置房，通常无法自由上市交易）。

*核实产权证书：要求卖方出示合法、有效的不动产权证书。仔细核对证书上的产权人姓名、房屋坐落、面积、用途等信息与实际情况是否一致。

*明确产权限制：了解该安置房是否存在上市交易期限限制、是否需要补缴土地出让金或其他费用、是否设置了抵押、查封等他项权利限制。

2.卖方资格审查：

*身份核实：确保卖方为不动产权证书上登记的权利人，或其合法授权的代理人（需提供授权委托书及代理人身份证明）。

*婚姻状况：如房屋为夫妻共同财产，需卖方配偶出具同意出售的书面声明，或共同签署买卖合同。

3.房屋状况审查：

*实地查看：对房屋的结构、朝向、楼层、装修、配套设施、小区环境等进行仔细查验。

*面积确认：核实合同约定面积与产权登记面积是否一致，如有差异，应在合同中明确处理方式。

*质量问题：了解房屋是否存在渗水、裂缝等质量瑕疵，以及水、电、气、暖、物业管理等费用的缴纳情况。

4.相关文件审查：

*除了不动产权证，还可要求卖方提供拆迁安置协议、购房发票、契税完税证明等原始凭证，以佐证房屋来源的合法性及相关税费的缴纳情况。

三、合同核心条款的精心雕琢——字字千金，权责分明

一份规范的安置房买卖合同，应包含以下核心条款，双方需仔细磋商，明确约定：

1.当事人基本信息：

*买卖双方的姓名（或名称）、身份证号码（或统一社会信用代码）、通讯地址、联系电话等。确保信息准确无误。

2.房屋基本情况：

*房屋坐落位置、具体门牌号。

*房屋建筑面积（以产权登记面积为准，并注明与合同约定面积不符的处理办法）。

*房屋用途（住宅、商业等）。

*房屋结构、户型。

*不动产权证书号。

*房屋的产权性质及取得方式（拆迁安置）。

3.房屋价款及支付方式：

*总价款：明确房屋交易的总金额，大小写均需填写，且保持一致。

*付款方式：约定是一次性付款、分期付款还是按揭贷款（如适用）。

*付款期限：明确各期款项的支付时间、金额及支付账户（需列明户名、开户行、账号）。例如：定金、首付款、尾款的支付节点。

*定金条款：如约定定金，应明确定金金额、支付时间，以及定金罚则的适用（一方违约，另一方如何处理定金）。

4.产权过户相关约定：

*过户条件：若房屋暂不具备过户条件（如尚在限售期内），需明确满足过户条件的具体时间节点或标志事件。

*过户责任与费用承担：明确办理产权过户手续的责任方（通常为双方配合），以及各项税费（如契税、个人所得税、增值税及附加、土地出让金等，安置房的土地出让金承担方需特别约定）的承担方式。

*过户期限：约定在具备过户条件后，双方应在多少日内共同向不动产登记机构申请办理过户手续。

5.房屋交付：

*交付时间：明确房屋交付的具体日期或条件。

*交付标准：约定房屋交付时的状态，如装修标准、附属设施设备清单、水电气等费用的结算截止日期。

*交付手续：办理房屋交接单，对房屋状况、钥匙、相关票据资料等进行签收确认。

6.违约责任：

*卖方违约：如卖方逾期交房、逾期过户、一房多卖、房屋存在权利瑕疵导致合同无法履行等情况，应承担何种违约责任（如支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失等）。

*买方违约：如买方逾期付款、无正当理由拒绝接收房屋、拒绝配合过户等情况，应承担何种违约责任（如支付违约金、定金不予返还、赔偿损失等）。

*违约金计算方式：明确违约金的具体数额或计算标准（如按日计算，每日按总房款的万分之几）。

*合同解除：约定在何种情况下，一方有权解除合同，以及合同解除后的善后处理（如款项返还、房屋返还等）。

7.风险负担：

*约定房屋