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物业管理师考试核心备考资料汇编

一、考试全景概览

（一）考试基本信息

证书性质：国家认可的专业技术人员执业资格证书，是物业管理领域入职、晋升的核心依据，证书联网可查，全国通用。

考试科目：共4个科目，分别为《物业管理基本制度与政策》《物业管理实务》《物业管理综合能力》《物业经营管理》，四科全部合格方可取得证书。

考试题型：包含单项选择题、多项选择题及案例分析题（主要集中在《物业管理实务》科目）。

通过率特点：近年来报考人数稳步上升，通过率受个人基础与备考投入影响较大，科学规划复习即可有效提升通过率。

（二）报考核心要求

具备物业管理相关专业学历背景或从业年限证明（具体以当年考试公告为准）。

需在规定时间内通过官方渠道完成报名，提交个人信息、资质证明等材料。

二、分科目考点精要

（一）《物业管理基本制度与政策》

1.核心考点框架

模块

重点内容

要求层级

法规基础

《物业管理条例》核心条款、相关法律法规衔接

掌握

基本制度

业主大会制度、管理规约制度、前期物业招投标制度

掌握

资质与执业

物业服务企业资质管理、从业人员执业资格制度

熟悉

专项资金

住宅专项维修资金的缴存、使用与监管规则

掌握

物权相关

建筑物区分所有权的构成与行使规则

熟悉

2.高频考点示例

业主大会的成立条件与表决规则：业主人数、专有部分面积双过半参与表决，特殊事项需双三分之二以上同意。

前期物业服务合同特点：由建设单位与物业服务企业签订，属于附终止条件的书面合同，有效期并非固定3-5年。

住宅专项维修资金使用范围：仅限共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

（二）《物业管理实务》

1.核心工作流程

企业运营管理：

物业管理企业设立程序：工商注册登记→资质申请与审批，需提交注册资本、专业人员等证明材料。

组织机构设置：常见直线制、事业部制等形式，需结合项目规模、服务类型设计，明确各职能部门职责（如客服部、工程部、安保部）。

项目实操管理：

物业承接查验：包括资料查验与现场查验，重点核查共用设施设备的安装、运行状况，留存查验记录。

装饰装修管理流程：备齐资料→申报登记→签订管理协议→办理开工手续→施工监管→验收。

投诉处理程序：记录内容→判定性质→调查核实→提出解决方案→回复业主→回访确认→归档备查（共8个关键步骤）。

2.案例分析高频场景

场景1：业主投诉处理（如屋面渗漏水、公共设施损坏），需明确处理流程与解决方案。

场景2：前期物业交接纠纷，需区分建设单位与物业服务企业的责任边界。

（三）《物业管理综合能力》

1.跨学科知识模块

管理学基础：科学管理理论、行为科学理论在物业日常管理中的应用，如员工激励机制设计。

经济学相关：物业供需关系、租金定价的基本原理，成本控制方法。

心理学应用：客户服务中的沟通技巧，业主心理需求分析与应对策略。

法律法规：合同法律制度、侵权责任认定，结合实务案例理解法律风险防范。

2.复习要点

侧重知识整合，例如将管理学中的“流程优化”理论应用于物业维修服务效率提升。

关注跨模块结合题型，如依据经济学原理分析物业收费标准的合理性。

（四）《物业经营管理》

1.核心知识体系

基础概念：

物业经营管理层次：分为管理型、专业型、综合型，其中管理型企业侧重策略制定与资源整合。

管理对象分类：收益性物业（如写字楼、商场）与非收益性物业的管理差异。

经营实务：

房地产投资分析：直接投资（开发、购置）与间接投资（REITs等）的区别与风险特征。

租金确定方法：市场比较法、成本导向法，需考虑区位、配套、市场供需等因素。

设施设备管理：维护更新的经济分析，平衡维修成本与资产价值提升。

三、真题解析与实战技巧

（一）典型真题示例

1.单项选择题

题目：某住宅小区采用公开招标方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（）人。

A.3B.4C.5D.6

答案：C

解析：根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，评标委员会中专家人数不得少于成员总数的三分之二。本题中委员会总人数至少5人（2名招标人代表+3名专家），故专家不少于3人不符合三分之二比例，正确应为5人。

2.案例分析题

题目：某小区入住两年，业主集中投诉：①部分楼层防烟防火门常处于开启状态；②房屋屋面渗漏水；③周边治安环境恶劣。请回答：（1）物业服务企业处理投诉的一般程序；（2）解决上述问题的主要措施。

答案要点：

投诉处理程序（16分）：

（1）记录投诉内容：包括时间、地点、投诉人信息、投诉事项、诉求等；

（2）判定投诉性质：明确投诉类别（设施维修、安全管理等），判断合理性；

（3）调查核实：现场检查防烟防火门状态、屋面渗漏点，核实治安问题