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一、认知基础：居住用地规划的核心内涵与定位
演讲人
CONTENTS
认知基础：居住用地规划的核心内涵与定位
现实挑战：2025年背景下的居住用地痛点
规划逻辑：2025年居住用地的核心原则与方法
实践启示：典型案例的经验与反思
总结与展望：居住用地规划的本质是“人的尺度”
目录
2025高中城乡规划之居住用地规划课件
各位同学：
今天我们要共同探讨的主题是“居住用地规划”。作为城乡规划中与每个人生活最紧密相关的部分，它不仅是图纸上的色块划分，更是对“如何让城市更宜居”的深度思考。我从事城乡规划工作十余年，参与过老城区改造、新城住区规划、乡村聚居点设计等多个项目，深切体会到：居住用地规划的本质，是在有限的空间资源中，为不同群体构建有温度、可持续的生活场景。接下来，我们将从概念认知、现状剖析、规划逻辑到实践方法逐步展开，希望能帮助大家建立系统的思维框架。
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认知基础：居住用地规划的核心内涵与定位
1基本概念与分类体系
居住用地（ResidentialLand）是城乡用地分类中以住宅和相应服务设施为主的用地，根据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（2023年修订版），我国将其细分为三类：
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一类居住用地（R1）：以低层住宅为主，配套设施完善，环境质量高（如独立式别墅、低层联排住宅），多分布于城市近郊或生态敏感区；
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二类居住用地（R2）：以多层、中高层住宅为主，是城市居住的主体（如普通商品房小区、保障性住房社区），配套覆盖基本公共服务；
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三类居住用地（R3）：现状保留的、配套不足或建筑密度较高的居住区域（如部分城中村、老旧工矿居住区），多需通过更新改造提升品质。
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1基本概念与分类体系
需要特别说明的是，2025年新版《城市用地分类与规划建设用地标准》即将实施，未来可能新增“混合居住用地（R4）”，强调居住与商业、公共服务功能的复合，这是适应“15分钟生活圈”理念的重要调整。
2在城乡规划体系中的战略地位
从宏观到微观，居住用地规划是国土空间规划落地的关键环节：
国土空间总体规划层面：需明确居住用地总量（如某城市规划居住用地占城市建设用地25%-30%）、空间分布（如“多中心、组团式”布局）；
详细规划层面：通过控规（控制性详细规划）确定容积率、建筑高度、绿地率等指标，通过修规（修建性详细规划）细化空间形态；
专项规划层面：需衔接教育、医疗、交通等专项，确保“职住平衡”“配套同步”。
我曾参与某二线城市总规修编，当时团队发现：过去10年居住用地增长35%，但就业岗位仅增长12%，导致早晚高峰跨区通勤比例达40%。这说明，居住用地不能孤立规划，必须与产业、交通等要素协同。
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现实挑战：2025年背景下的居住用地痛点
1人口结构变迁带来的需求分化
根据第七次人口普查数据，我国户均人口已从2000年的3.44人降至2.62人，“一人户”占比达25.4%；同时，60岁以上人口占比超18%，“银发家庭”与“单身经济”并存。这意味着：
传统“三代同堂”的大户型需求下降，小户型、适老化住宅（如无障碍设计、社区养老中心）需求上升；
单身群体更关注居住的社交属性（如共享厨房、公共活动空间），而老年群体更在意医疗、步行可达性。
我在某新城规划中曾遇到开发商坚持“全大户型”方案，后通过人口调研发现：该区域年轻就业者占比60%，最终调整为“70%中小户型+30%适老户型”，入住率两年内从40%提升至90%。
2空间资源约束下的集约利用压力
我国人均城市建设用地已达119㎡（国际宜居标准约80-100㎡），但部分城市仍存在“摊大饼”式扩张。2025年“三区三线”划定全面落地后，居住用地将面临更严格的耕地保护与生态红线限制，必须走“存量优化”之路：
老城更新：通过“微改造”提升容积率（如加装电梯释放垂直空间）、整合零散用地（如拆除低效商铺建设集中住区）；
新城开发：推广“小街区密路网”模式（如深圳前海住区，街区尺度控制在150-200米），提高土地利用效率。
以北京为例，2023年核心区居住用地中，存量改造项目占比已达75%，通过“拆违增绿”“腾退建院”，既保留了胡同肌理，又改善了居住条件。
3配套服务不均衡的突出矛盾
尽管我国城市人均公共服务设施用地已达12㎡（较2010年增长40%），但“最后一公里”问题依然存在：
数量缺口：部分新建住区配套学校、菜市场滞后（如某新区入住3年，最近的小学仍需步行2公里）；
质量差异：优质教育、医疗资源过度集中于老城区，导致“学区房”“就医难”等问题；
适老化短板：超50%的既有住区缺乏无障碍设施，社区养老服务覆盖率不足30%（2022年民政部数据）。
我在某老旧小区改造中负责配套规划，发现居民最迫切的需求不是“景观升级”，而是“增设老年活动中心”和“解决停车
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